Vägledande dom gör brf till oäkta bostadsföretag

Text: Linda Myrin

En bostadsrättsförening på Kungsholmen i Stockholm beskattades under en längre tid som ett oäkta bostadsföretag, men föreningen ansåg sig uppfylla lagkraven (rekvisiten) för att beskattas som ett privatbostadsföretag och överklagade därför Skatteverkets beslut för beskattningsåren 2016–2020. 

Föreningen hänvisade bland annat till ett avgörande i Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) rörande tolkning av reglerna i 2 kap. 17 § inkomstskattelagen:
“Genom Högsta förvaltningsdomstolens avgörande i HFD 2021 not 54 har Skatteverkets tolkning av dessa bestämmelser nu underkänts.”

Vidare lyftes att de delvärden som åsatts olika värderingsenheter i fastighetstaxeringen, haft en avgörande betydelse vid bedömningen av om en brf utgör ett privatbostadsföretag i det aktuella HFD-målet. I fallet med föreningen på Kungsholmen uppgavs det vara bostäder och mark till bostäder som utgjorde värderingsenheter. Och eftersom taxeringsvärdet för dessa två tillsammans utgör minst 60 procent av fastighetens totala taxeringsvärde, uppfyller föreningen förutsättningarna för att kunna beskattas som ett privatbostadsföretag.

Skatteverket yrkade att HFD fastslagit att bedömningen ska göras utifrån den faktiska fastighetstaxeringen och att det inte finns utrymme att göra på något annat sätt. Myndigheten medgav dock att det också slagits fast att bedömningen bör ske “med ledning av åsatta taxeringsvärden”, men att fördelningen av taxeringsvärdet framöver borde utgå ifrån de faktiska hyresvärden för bostäder och lokaler som använts i fastighetstaxeringen av aktuell fastighet, istället för modellen med genomsnittliga hyresvärden som använts tidigare.

Det konstaterades också att föreningen inte uppnått 60 procent kvalificerad verksamhet under något av åren 2016–2020, vilket framfördes som anledningen till att föreningen beskattats som ett oäkta bostadsföretag istället för ett privatbostadsföretag.

Skatteverkets förklaring löd att den årshyra som åsatts föreningens bostäder i fastighetstaxeringen inte når 60 procent av “den sammanlagda årshyran för bostäder och lokaler i fastigheten”.

Efter att föreningen överklagat beslutet kom tvisten att prövas i Förvaltningsrätten i Stockholm ifjol. Där ansågs fastighetens användning som avgörande vid bedömningen i målet. Detta då det krävs att minst 60 procent av taxeringsvärdet är baserat på bostadslägenheter upplåtna till medlemmar för att en brf ska kunna utgöra ett privatbostadsföretag. 

Domstolen kom fram till att underlagen för Skatteverkets bedömning utgjorde ett bättre mått för föreningens kvalificerade verksamhet än de föreningen använt. Även om bostadslägenheterna i föreningens hus upplåts med bostadsrätt, bedömdes åsatta hyresvärden som mer relevanta än riktvärden för bostäder och mark, när det kommer till att spegla verksamheten.

Förvaltningsrätten lyfte också att det finns riktlinjer där det anges att “fördelningen av taxeringsvärdet bör ske i förhållande till hyresvärdena”, vilket innebär att den beräkningsmodellen är förenlig med rättspraxis på området. 

Utöver det tillades att även lokaler i huset som har ett naturligt samband med boendet bör ingå vid bedömning av omfattningen av en bostadsrättsförenings kvalificerade verksamhet. Då den korrigeringen inte ledde till att föreningens kvalificerade verksamhet uppnådde 60 procent, avslogs föreningens överklagan.

Därefter valde föreningen att överklaga även detta beslut och i maj 2024 prövades målet i Kammarrätten i Stockholm. Där fastslogs att frågan om en bostadsrättsförenings verksamhet är kvalificerad ska avgöras med ledning av åsatta taxeringsvärden och att vad som avses med detta är fördelningen mellan hyresvärden för bostäder respektive lokaler. Därmed ansågs föreningen inte ha uppfyllt förutsättningarna för att kunna räknas som ett privatbostadsföretag och därför valde rätten att avslå överklagandet.

Beslutet kan komma att överklagas till HFD.