Hovrätten: Uthyrningsavtal för bostadsrätt förlängs vid kvarsittning

I mars 2024 avgjorde Svea hovrätt ett mål rörande ersättning vid uthyrning av en bostadsrätt i Älvsjö, Stockholm. Bland annat prövades vad som gäller när en lägenhet hyrs ut på bestämd tid, inom ramen för privatuthyrningslagen, och hyresgästen bor kvar på samma villkor efter att hyresavtalet löpt ut utan att det förnyats. 

Prövningen i hovrätten gjordes efter att bostadsrättshavaren överklagat en tingsrättsdom från 2022. I domen fastslår Södertörns tingsrätt till exempel, med hänvisning till privatuthyrningslagens tredje paragraf, att ett hyresavtal som “ingås för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut” om det inte sägs upp innan dess.

Parterna hade ingått ett skriftligt hyresavtal för perioden första juli 2019 till den första juli 2020. Hyresgästen bodde därefter kvar i lägenheten fram till första oktober 2020 och ska ha betalat hyra för perioden juli 2019 till och med augusti 2020, samt erlagt en deposition som genom ett tingsrättsbeslut om kvittning ersatte hyran för september. Något nytt skriftligt hyresavtal upprättades aldrig.

Bostadsrättshavaren hade yrkat på ersättning för uteblivna hyresinbetalningar gällande perioden oktober till och med december 2020, med hänvisning till en uppsägningstid på tre månader i enlighet med jordabalken, vilken hon menade skulle tillämpas då det handlade om näringsverksamhet.

Tingsrätten kom dock fram till att det istället var privatuthyrningslagen som var aktuell vid bedömningen av fallet och dömde till hyresgästens fördel.

Hovrätten höll med tingsrätten om att privatuthyrningslagen skulle tillämpas i målet, men tolkade lagens tredje paragraf på ett annat sätt än tingsrätten. Det konstaterades att hyresavtal som ingåtts för bestämd tid automatiskt förlängs på obestämd tid vid utebliven förnyelse, förutsatt att hyresgästen bor kvar på samma villkor som tidigare, även kallat kvarsittning. Det innebär exempelvis att hyresgästen fortsätter att betala hyra.

Dock fann hovrätten, till skillnad från tingsrätten, att parterna ingått ett nytt avtal efter att det första hyresavtalet löpt ut. Det ansågs styrkt genom vittnesförhör och utredningen i målet. Det andra ingångna avtalet var muntligt och ingicks i augusti och löpte till den första oktober.

I övrigt instämde hovrätten i tingsrättens dom i den mån att underinstansens dom fastställdes. Borättshavaren blev därmed utan ersättning för den påstådda uppsägningstiden, då det andra hyresavtalet för bestämd tid upphörde att gälla vid hyrestidens slut.