Forskare släpper handbok för köpare av nyproduktion

Text: Linda Myrin

År 2016 gavs “Köp rätt bostadsrätt” ut, en bok skriven av Mikael Goldstein med fokus på förvärv inom det befintliga beståndet. Snart släpper han ytterligare en handbok vilken handlar om bostadsrättsköp i planerad nyproduktion.

Mikael Goldstein är docent i psykologi och har exempelvis forskat i området Människa-Maskin-Interaktion (MMI) för användargränssnitt. Med den bakgrunden har han tagit sig an olika frågeställningar kring bostadsrättsköp ur konsumentens perspektiv.
– Böckerna är skrivna utifrån ett konsumentperspektiv, eftersom bostadsrättsköpet antagligen är konsumentens dyraste köp i livet, förklarar han.

Intresset för detta område, vilket var nytt för honom, väcktes redan 2012 i samband med att han hjälpte sin son att köpa bostadsrätt. Funderingar dök då upp kring vad man skulle titta på och jämföra med inför ett bostadsrättsköp, frågor som inte var helt lätta att besvara. Det behövdes en handbok i ämnet, tyckte han, och bestämde sig för att skriva en.
– Då jag sysslat med lättanvända tjänster på Telia/Ericsson, kom jag att betrakta årsredovisning, förhandsavtal och kostnadskalkyl som vilket gränssnitt som helst, som användaren/konsumenten lätt skulle kunna ta till sig, och förstå.

Efter fyra år var den första boken klar och då trodde Mikael Goldstein att han hade koll på ämnet bostadsrättsköp. Men det visade sig att det fanns mer att utforska; området förvärv av nya bostadsrätter behövde han studera närmare.
– När jag senare tittade på nyproduktion insåg jag att gränssnittet var krångligare än vid begagnatköp. Här stötte jag på såväl juridiskt som ekonomiskt fikonspråk.

Han kom fram till att det behövdes en speciell handbok för bostadsköp inom planerad nyproduktion.

– Jag tittade på kostnadskalkyler för nyproduktion och insåg att där finns riskabla falluckor. Till exempel är det knepigt att förstå en preliminär kalkyl, som i ett senare skede övergår till ekonomisk plan! I synnerhet när intygsgivarna alltid intygar att ”ekonomin är hållbar”. Vad betyder egentligen hållbar?

Utöver det nämner Mikael Goldstein olika riskfaktorer som juridiskt snåriga förhandsavtal, ödesdigra fasadkonstruktioner, felaktigt vald prognosränta, otydligt beräknade boytor, oklar differentiering (fördelning) av lägenhetsavgifter, fiffiga fastighetsöverlåtelser samt svårförståeliga amorteringsplaner.

Ett kapitel i boken handlar om att brf:er riskerar missgynnas vid fastighetsöverlåtelser. Hur då till exempel?
– En fastighet kan överlåtas som fast eller lös egendom på föreningen. Om fastigheten paketeras (dotterbolag överlåts) kan latent skatteskuld medfölja. Den redovisas inte alltid, men värderas alltid till noll kronor. Beskattning sker först om fastigheten ånyo byter ägare, kommer på obestånd, säljs etcetera.

Fastighetsöverlåtelsen kan även ske på ofördelaktiga villkor som ibland inte framkommer förrän långt senare, i samband med upprättande av den ekonomiska planen, vid upplåtelsen.
– Då förhandsavtal tecknas, med kostnadskalkyl som beslutsunderlag, blir konsumenten ekonomiskt ansvarig för ”varan” flera år före tillträde då banken ofta kräver att cirka hälften av förhandsavtalen ska vara tecknade för att bevilja föreningen byggkreditiv, säger Mikael Goldstein.

Vidare kan en bostadsrättsförenings första, tillfälliga interimsstyrelse ta sig vissa friheter som inte alltid gynnar framtida konsumenter.
– Interimsstyrelsen har en slags diplomatisk immunitet om den är enig i besluten och skälig aktsamhet (due diligence) kanske inte alltid iakttas, vilket annars är kutym vid bolagsöverlåtelse. Detta gör att sådana beslut kan fattas helt lagligt under den så kallade mörka perioden, berättar han.

I en annan del av boken figurerar begreppet värdeurgröpning. Vad innebär det? 
– Olika sätt som en bostadsutvecklare kan överlåta mindre värde till samma fasta pris på köparen, en form av krympflation.

Mikael Goldstein tar upp så kallad villkorad bolagsöverlåtelse via 2D- samt 3D-avstyckningar som exempel, vilket utvecklas i boken.
– Det kan röra sig om hundra miljoner i urgröpt värde för en bostadsrättsförening, samtidigt som förhandstecknaren står som ekonomisk garant, förklarar han.

Ett annat exempel är toleransintervall för boyta som vanligen anges till plus-minus fem procent, vilket innebär att en lägenhet på 105 kvadratmeter kanske bara är hundra kvadratmeter stor.
– Med en insats på cirka 80 000 kronor per kvadrat plus föreningslån, så kan det vara fråga om en halv miljon i urgröpt värde – för en enda lägenhet!

Nyligen gjordes ändringar i bostadsrättslagen, bland annat för att stärka det rättsliga skyddet för köpare av nyproducerade bostadsrätter. Hur tänker du kring förändringarna?
– Man kretsar som katten kring het gröt. Lappar, lagar i vår kroniska bostadsbrist, då varje nybygge ju innebär en berömvärd politisk handling. Ändamålet föranleder medlen. Banken kräver dock den presumtive köparens ekonomiska åtagande som garant, för att den ska bevilja föreningen byggkreditiv, så att byggnationen kan finansieras.

Något annat som Mikael Goldstein tycker är värt att poängtera är att avtal normalt sett brukar innehålla en del om hur parterna kan lösas från sitt åtagande, men när det kommer till förhandsavtal för nyproducerade bostadsrätter så är möjligheterna små. Och mycket kan hända under perioden fram till datumet för tillträde, som skilsmässa, arbetslöshet eller att man hamnar på obestånd.
– Det finns inget annat sätt för köparen att häva förhandavtalet än med en rättegång. Inte ens om bygget drar ut på tiden. Vad är då orsaken till denna prekära situation? Jo, eftersom datum för tillträde inte behöver anges i ett förhandsavtal kan konsumenten vid byggförsening inte heller häva avtalet. Vad hjälper förändringen i lagen, att tidsintervallet för upplåtelse begränsas till tre månader, när datum för tillträde inte behöver anges?

Dock tycker han det är bra att datum för tillträde måste anges i upplåtelseavtalet.
– Men även om exakt datum anges, kan tillträdet dröja ytterligare ett år, trots att ”tillträde ska ske i nära anslutning till upplåtelse”. Det tillkommer alltid förseningar, som kan avse upp till två månader, för att de ska klassas som inom skälig tid.

Mikael Goldstein tillägger att det är viktigt att köpare informeras om riskerna som kommer med att teckna förhandsavtal och har en synpunkt gällande köparens betänketid.
– Trots att en av de införda förändringarna i lagtexten, om att köparens betänketid omfattar sju dagar, är vällovlig, så hinner inte denne med att sätta sig in i samtliga risker.

På frågan om han hade velat se någon ytterligare förändring av bostadsrättslagen, eller åtgärd, svarar Mikael Goldstein bland annat att vald prognosränta borde väljas minst en procent högre än vald prognosinflation, för att föreningens ekonomi ska kunna klassas som hållbar av intygsgivarna.
– Jag föreslår här en ny ekonomisk hållbarhetsdefinition.

Han föreslår också att det klart bör framgå vilken typ av amorteringsplan som gäller; rak amorteringsplan, eller Serieplan (och vad en sådan innebär).
– Amorteringsplanen bör inte vara längre än byggnadens avskrivningstid (ekonomiska livslängd), hundra år.

Boken kommer preliminärt att ges ut under vecka elva i år.