Uppjusterad prognos för brf:er – avgifterna behöver höjas mer

Det kan finnas skäl för bostadsrättsinnehavare att vara uppmärksamma när de får del av föreningens årsredovisning inför stämman i vår. Detta då räntorna på föreningslånen enligt noterna kan ligga kvar på historiskt låga nivåer, samtidigt som nya prognoser visar att räntekostnaderna kan öka rejält när lån som varit bundna löper ut. Det rapporterar tidningen Svenska Dagbladet (SvD) som bland annat intervjuat Hans Arén, vd på finanskonsulten Finopti med fokus på brf:er.
– Vi gick ut i maj i fjol och varnade för 35–40 procent högre avgifter i landets bostadsrättsföreningar. Men nu tio månader senare bedömer vi att höjningarna behöver vara ännu större, 45 procent eller mer på grund av ränteutvecklingen, säger han till SvD.

Äldre lån har ofta snitträntor kring en procent. För nya lån ser räntorna ut att landa på cirka fyra procent, kanske lite högre. Utfallet uppges vara beroende av Riksbankens strategi under våren.
– En ganska vanlig förening med årsavgift på 660 kronor per kvadratmeter kunde ha 10 000 kronor per kvadratmeter i föreningslån utan att räntekostnaden blev mer än 100 kronor per kvadratmeter. Men i en sådan ganska typisk förening ökar nu räntekostnaden till 400 kronor per kvadratmeter. Allt annat lika, betyder det att årsavgiften måste upp med cirka 300 kronor per kvadratmeter till 960 kronor per kvadratmeter, tillägger Hans Arén.

SvD har också varit i kontakt med brf-förvaltaren Sveriges Bostadsrättscentrum (SBC), som uppger att många med bostadsrätt i hus som bolaget förvaltar är oroliga över ränteutvecklingen. 
– Det finns stor oro. Det ser vi i våra undersökningar. Vi ser också att det mesta av räntehöjningarna inte har slagit igenom på avgifterna, och att föreningarna måste ta höjd för det, säger SBC:s ekonomiförvaltningschef Markus Pålsson till SvD.

Lågt belånade föreningar drabbas förstås inte lika hårt som högt skuldsatta. Även de som bundit minst hälften av lånen på längre löptider får lättare att hantera den nya räntemiljön än de med endast rörliga lån. Dock uppges det finnas många högt belånade brf:er med bundna lån som löper ut snart. Föreningar med nybyggda lägenheter kan drabbas särskilt hårt, förklarar Hans Arén för SvD:s reporter. 
– 16 000 kronor per kvadratmeter i lån är inte ovanligt, och i Stockholm har vi massor av föreningar som ligger på 18 000–19 000 kronor per kvadratmeter.

Att bevilja lån på den nivån innebär en större risk för långivare. Exempelvis om högt skuldsatta föreningar väljer att hoppa över nödvändiga renoveringar, vilket på sikt kan få som följd att värdet på dess fastighet sjunker. I och med det är det färre banker som lämnar ränteofferter till bostadsrättsföreningar med hög belåning, en tendens som både SBC och Finopti noterat.

Enligt SvD finns det sammanlagt runt 28 000 brf:er i Sverige och vanligen har föreningar 30–50 procent rörliga lån och resterande del bundet.
– Hur bostadsrättsföreningarna kommer att hantera detta får enorm betydelse också för bostadsmarknaden som helhet. Totalt rör det sig om lån på 600 miljarder kronor, avslutar Hans Arén.