Hovrätten: Fönster i bostadsrätt är inte franska balkonger
Efter att köparen av en ny bostadsrätt upptäckt att de franska balkonger som utlovats i upplåtelseavtalet saknades, vände hon sig till domstol. Säljaren menade att uttrycket franska balkonger kunde avse fönster, men både tingsrätt och hovrätt valde att gå på köparens linje.
En tvist om vad som kan räknas som franska balkonger har avgjorts i hovrätten. Detta efter att köparen av en nyproducerad bostadsrätt i Visby, Gotland, upptäckt att lägenheten saknade de franska balkonger som utlovats i upplåtelseavtalet och därefter vänt sig till domstol.
Först prövades frågan i Gotlands tingsrätt och av domstolshandlingar framgår att det hela tog sin början år 2019, då en kvinna ingick avtal med aktuell brf om en nyproducerad bostadsrätt i föreningens hus. I februari ingicks bokningsavtal för bostaden och i maj tecknades avtal om att upplåta lägenheten med bostadsrätt till kvinnan. Tillträdet sattes till början av december samma år.
Enligt båda avtalen skulle bostaden ha ”tre stora fönsterpartier med franska balkonger”, men i samband med tillträdet noterade köparen att lägenheten helt saknade balkonger och reklamerade därför detta som ett fel till säljaren tillika bostadsrättsföreningen. Reklamationen skedde via fastighetsmäklaren i rollen som föreningens företrädare.
Föreningens svar på detta var att det i de aktuella avtalen med tillhörande villkor och handlingar, endast redogörs för fönster och fönsterpartier, inte för fasadöppningar i form av dörrar. Det tillades att föreningens avsikt med användandet av uttrycket “franska balkonger” varit att beskriva känslan som lägenhetens fönster ger, samt att fransk balkong inte är en byggteknisk term och att uttrycket saknar definition.
Tingsrätten konstaterade att det får anses vara allmänt känt att termen fransk balkong avser en inåtgående balkongdörr, helt eller delvis inglasad, och att den kan byggas med eller utan en grund plattform på utsidan och med någon typ av fallskydd utanför. Detta med hänvisning till dokumentet Vägledning Balkonger från Stockholms stad som köparen ska ha åberopat i målet. Om det är en byggteknisk term eller inte uppgavs sakna betydelse.
Vidare slog rätten fast att fönsterpartierna varken kan “anses utgöra utgöra vad som normalt avses med franska balkonger, eller ens som någon variant av franska balkonger”. För det fall att föreningen menat något annat borde detta ha klargjorts för köparen, vilket inte skett.
Den sammantagna bedömningen blev att lägenheten inte levererats i avtalsenligt skick då den saknar franska balkonger, något som föreningen inte lyckats visa att köparen borde ha märkt eller reklamerat innan hon tillträdde bostaden.
Värdeminskningen uppskattades till 575 000 kronor vilket föreningen ålades att ersätta köparen med.
Beslutet överklagades till Svea hovrätt som prövade målet i slutet av december 2023. Hovrätten valde att gå på underinstansens linje och fastställde därmed tingsrättens dom.