Hovrätten: Köpare nekas ersättning för fel yta i bostadsrätt – ekonomisk plan del av avtalsinnehåll

I slutet av april 2015 ingick en kvinna ett upplåtelseavtal med en bostadsrättsförening om bostadsrätt till en nyproducerad lägenhet i Strömstad, Västra Götaland. Enligt upplåtelseavtalet skulle lägenheten ha en yta på cirka 79 kvadratmeter. Ungefär ett år senare uppmätte en besiktningstekniker boarean till 71 kvadratmeter, vilket boköparen inte tyckte kändes rimligt med tanke på uppgiften i avtalet.

Kvinnan reklamerade avvikelsen till föreningens styrelse i juni samma år och i mars året därpå delgavs föreningen en stämningsansökan via Uddevalla tingsrätt, där hon yrkade på ersättning för avvikelsen.

I köparens talan i tingsrätten lyfts att det i upplåtelseavtalet utfästs att lägenhetens ska ha en area på cirka 79 kvadratmeter, en utfästelse som visat sig vara oriktig då den faktiska arean är 71 kvadratmeter. Där framgår också att kvinnan i första hand gör gällande att skadan hon åsamkats uppgår till 191 392 kronor, en summa som ska motsvara priset för åtta uteblivna kvadratmeter beräknat utifrån den avtalade insatsen.

Det poängterades också att bokningsavtalet för aktuell lägenhet innehåller en hänvisning till ekonomisk plan för bostadsrättsföreningen och information om att preliminära uppgifter kan ändras fram till dess att upplåtelseavtal tecknas. Dock saknas hänvisning till ekonomisk plan i upplåtelseavtalet, vilket gör att den ekonomiska planen inte kan ses som avtalsinnehåll där.

Föreningen svarade bland annat med att boarean står angiven som en cirka-uppgift i upplåtelseavtalet och därmed inte kan betraktas som en utfästelse. Vidare framhölls att det vid förvärv av bostadsrätt primärt är medlemskap i en brf och tillhörande andelstal som förvärvas och inte en specifik boyta. Medlemskapet ger förvärvaren av bostadsrätten nyttjanderätt till en specifik lägenhet.

Angående den ersättning som kvinnan yrkat på för de åtta kvadratmeter boyta hon ansåg fattades, svarade föreningen att det saknas samband mellan ytan och den avtalade insatsen. Detta då storleken på en bostadsrättslägenhet inte är det enda som avgör andelstalet och inte heller utgör grund för beräkning av insats.

Utöver det påpekade föreningen att ytan är ospecificerad i upplåtelseavtalet och att den inte angivits som boyta i den ekonomiska planen, vilken föreningen menade blivit en del av parternas avtal. Motiveringen till detta uppgavs vara att uppgifterna i planen om sådant som yta varit oförändrade sedan bokningsavtalet tecknades.

Tingsrätten gjorde bedömningen att föreningen inte kunnat styrka att den ekonomiska planen blivit del av det avtalsinnehåll som reglerar upplåtelsen. Detta då det fortfarande går att avstå från förvärv efter tecknande av bokningsavtal, vilket gör att ingående av upplåtelseavtal inte blir en nödvändig följd. Enligt köparens talan fick hon inte heller del av den ekonomiska planen i samband med tecknandet av upplåtelseavtalet. 

Gällande den i upplåtelseavtalet angivna lägenhetsytan på cirka 79 kvadratmeter, så handlar det enligt tingsrätten inte om en förbehållslös utfästelse på grund av att ordet cirka används. Vidare konstaterades att det varken av lagtext, praxis eller doktrin framgår att det skulle föreligga undersökningsplikt av lägenhetsyta i samband med bostadsrättsupplåtelse.

Mot den bakgrunden drog tingsrätten slutsatsen att föreningen lämnat en utfästelse om boarean för lägenheten. Avvikelsen på åtta kvadratmeter ansågs vara för stor för att rymmas inom uttrycket “cirka” och en ersättning på 90 000 kronor till kvinnan bedömdes som rimlig.

Beslutet överklagades till Hovrätten för Västra Sverige som prövade målet i februari 2024. I domskälen slår hovrätten fast att upplåtelseavtalet måste tolkas mot bakgrund av uppgifterna i den ekonomiska planen, vilken köparen fick del av vid tecknandet av bokningsavtalet. Anledningen till det ska vara att den ekonomiska planen, där både lägenheternas andelstal och insatsernas storlek fastställs, varit en förutsättning för upplåtelsen.

Det konstateras också att ytuppgifterna i den ekonomiska planen “hänför sig till vid tidpunkten för planens upprättande kända förutsättningar och att de är baserade på av arkitekten angiven information”. Vidare konstaterade hovrätten att köparen inte kunnat visa att ytan varit den enda omständigheten som påverkat storleken på insatsen för bostadsrätten.

Hovrättens sammantagna bedömning blev att föreningen inte lämnat en sådan typ av utfästelse gällande lägenhetsyta, att föreningen strikt måste kunna svara för dess riktighet. Därmed upphävdes tingsrättens beslut om att bostadsrättsföreningen måste ersätta köparen för den lägenhetsyta hon ansåg saknades.