Stockholm: Så har bo-marknaden utvecklats på 140 år

I rapporten ”Att bygga Stockholm” undersöks relationerna mellan fastighetspriser och produktionskostnader i huvudstaden under perioden 1875 till 2018. Den är författad av docent Lars Fredrik Andersson vid Umeå universitet, inom ramen för projektet Bostad 2030. Analysen visar till exempel hur drivkrafter för bostadsbyggande i Stockholm bromsats upp av kraftigt stigande markpriser under de senaste två decennierna.

I förordet till rapporten, skrivet av Sandro Scocco som är utredningschef för projektet Bostad 2030, beskrivs möjligheterna att “öka drivkrafterna för byggande” via snabb kreditexpansion som begränsade. Detta på grund av att en sådan åtgärd skulle leda till högre markpriser, vilket i sin tur skulle innebära ökade produktionskostnader. Vad som efterfrågas i texten är bland annat en aktiv bostadspolitik med fokus på att mer mark tillgängliggörs för nybygge.

Av rapportens slutsatser framgår bland annat att dagens situation präglas av historiskt höga fastighetspriser sett till det reala penningvärdet, jämfört med hur läget varit tidigare. I relation till den allmänna prisnivån upplever vi i nutid de högsta prisnivåerna för bostäder på över 140 år. Men incitamenten för att bygga har varit starkare, till exempel på 1930-talet då kvoten mellan fastighetspriser och produktionskostnader (Tobins q) var högre än idag.

Och byggandet var också som mest expansivt under 30-talets senare del, samt under 60-talet. Därefter minskade byggandet av nya bostäder i Stockholms stad. På 80-talet tog det fart igen men stannade senare av i samband med 90-talskrisen och byggandet hamnade då på historiskt låga nivåer. I början av 2000-talet skedde nästa uppsving, därefter kom finanskrisen som ledde till att byggandet dämpades. Omkring år 2016 och 2017 ökade det igen, men har sedan dess mattats av och legat på lägre nivåer under senare tid.

När det kommer till utvecklingen av bostadspriser i Stockholm visar rapporten att en nedgång ägde rum i och med första världskriget och krisen på 1920-talet. Först tio år senare nådde priserna “förkrigs-nivåer” igen, vilket följdes av en längre nedgång. I relation till den allmänna prisnivån i ekonomin så skedde en halvering av priserna under perioden 1940 till 1980. På 80-talet fick marknaden åter en skjuts uppåt, vilket i rapporten beskrivs som en “snabb, men kortsiktig uppgång” för de reala (inflations-justerade) fastighetspriserna. Efter det kom 90-talskrisen som fick bostadspriserna att falla kraftigt, men under decenniets mitt skedde en makalös uppgång. I rapporten beskrivs den som “spektakulär”.

En av de första tidningarna som skrev om rapporten var Dagens industri (Di). Bland annat intervjuades Sandro Scocco i deras artikel. På frågan om vad historien säger om orsaker till prisfall, svarade han:
– Det är alltid när bankerna ändrar sig och plötsligt vill låna ut mindre och ha mer betalt, vilket i sin tur leder till fallande bostadspriser.

Han gav också ett svar på frågan om hur en kris på bostadsmarknaden kan uppstå.
– Krisen kommer när marknaden upptäcker en risk man blundat för.

Kort om Bostad 2030
Bostad 2030 är en oberoende delegation, tillsatt av Hyresgästföreningen, med uppdrag att ta fram en kunskapsbaserad bostadspolitik för att ge människor med normal inkomst möjlighet till boende till en rimlig kostnad. Då delegationen nu färdigställt detta arbete har projektet övergått till att vara en oberoende bostadspolitisk tankesmedja.

Kort om Tobins q
Sättet att räkna brukar användas för att undersöka hur lönsamt det är att bygga vid en viss tidpunkt, och måttet går under namnet Tobins q. Enligt Riksbanken innebär det att man jämför “hur marknadspriset på befintliga bostäder förhåller sig till kostnaden för att producera en ny liknande bostad”.
Källa: "Nyproduktion av bostäder och finansiell stabilitet, fördjupning i Finansiell stabilitetsrapport 2018:2" (Riksbanken)