Slipper skadestånd efter hävt boköp – villkor i förhandsavtal gäller inte längre

Ett par tecknade sommaren 2016 förhandsavtal med en ny brf för en planerad bostadsrätt i Järfälla utanför Stockholm, vilket förband paret att senare teckna upplåtelseavtal för lägenheten. Och bröt de mot förhandsavtalet skulle de bli skadeståndsskyldiga. Tillträdet blev dock försenat, från april-juni 2018 fram till augusti-oktober samma år, varpå paret avstod från att ingå upplåtelseavtal för lägenheten med föreningen. Därefter inträdde bostadsutvecklaren Nordr, som byggde bostadsrätten, i föreningens ställe.

Av en mejlväxling mellan parterna framgår att paret gick med på att godta det försenade tillträdet mot att en klausul om finansiering infördes, då de inte fått slutligt besked från banken ännu gällande bolån. Med klausulen skulle köpet återgå om paret inte lyckades erhålla finansiering, förutsatt att Nordr meddelades skriftligen inom en viss tid.

Parterna tecknade därefter ett överlåtelseavtal innehållande en finansieringsklausul för bostadsrätten. Nordr såg detta som en möjlig lösning i och med att frågan om finansiering kunde bli en flaskhals för avtalsskrivningen.

Paret meddelade därefter Nordr per mejl, inom utsatt tid, att de inte kunnat erhålla finansiering och att köpet därmed måste återgå. Bolaget besvarade mejlet med en bekräftelse på att överlåtelseavtalet inte längre hade någon verkan.

Dock uppstod senare en tvist mellan parterna om vad detta egentligen innebar. Enligt Nordr stod villkoren i förhandsavtalet fortfarande fast, vilket paret inte höll med om och hävdade att de inte längre var förbundna att köpa någon lägenhet alternativt betala skadestånd. Utvecklaren valde därför att vända sig till Stockholms tingsrätt för att få saken prövad och yrkade på 812 626 kronor i skadestånd, bland annat avseende mellanskillnaden när lägenheten såldes till en annan spekulant för ett lägre pris än det ursprungliga.

I domskälen konstaterar tingsrätten att paret borde ha förstått att det inte varit motpartens avsikt att skadeståndsskyldigheten skulle försvinna i och med en eventuell återgång av överlåtelseavtalet. Därmed bedömdes det fortfarande finnas grund för Nordrs skadeståndsanspråk. Vidare ansågs förseningen av tillträdet i detta fall inte som tillräcklig för hävning av avtalet. 
“Den aktuella lägenheten har varit del i ett större nybyggnadsprojekt som pågått under flera år, med många aktörer inblandade. Sett till projektet kan en försening om två månader och 28 dagar inte anses utgöra en väsentlig avvikelse från vad som avtalats tidsmässigt.”

Sammanfattningsvis kom tingsrätten fram till att paret skulle betala 812 626 kr till bolaget jämte ränta på beloppet.

Beslutet överklagades till Svea hovrätt där målet prövades och slutsatsen blev en helt annan. Hovrätten kom exempelvis fram till att syftet med överlåtelseavtalet var att det skulle utgöra en slutlig reglering av “parternas samtliga mellanhavanden”, samt av parets skadeståndsskyldighet gentemot bolaget.

Gällande skadeståndsskyldigheten kom hovrätten fram till att klausulen om finansiering var till fördel för paret och därmed gjorde dem lojalitetspliktiga mot Nordr; det ålåg paret att försöka lösa finansieringen av köpet. Samtidigt bedömdes bolaget ha haft ett intresse av att ingå överlåtelseavtalet.

Trots att klausulen ansågs vara till parets fördel bedömdes övriga omständigheter peka åt att Nordr ska bära risken för bestämmelsens utformning. Till exempel lyftes att paret är privatpersoner och Nordr ett stort bolag, vilket också stått för upprättandet av överlåtelseavtalet.

Vidare konstaterades att paret vidtagit nödvändiga åtgärder för att lösa finansieringen av köpet, i enlighet med överlåtelseavtalet, och att de följaktligen ska ha rätt att frånträda avtalet utan skadeståndsskyldighet. Därmed ändrades tingsrättens dom på så sätt att Nordrs talan ogillades. Hovrättsdomen meddelades vid mitten av juni i år.