Värdeurgröpning av brf i det dolda – avstyckning under byggnation

Text: Linda Myrin

En brf-fastighet under utveckling i Hägersten, Stockholm Söderort, planerades bli föremål för både tomtavstyckning och en eventuell framtida 3D-fastighetsbildning. Men vad detta upplägg egentligen innebär kan vara svårt för en vanlig boköpare att lista ut.

Fallet tas bland annat upp i boken “Köpa osett? Bostadsrättsköp i planerad nyproduktion” av Mikael Goldstein. Där framgår att 3D-fastighetsbildning kan innebära avstyckning av byggnad (en framtida byggrätt) på höjden, medan traditionell tomtavstyckning inom en fastighet (även kallad 2D-tomtavstyckning) avser avstyckning av mark på längden. I det aktuella fallet var syftet med 3D-fastighetsbildningen att möjliggöra exploatering av framtida byggrätter ovanpå en befintlig byggnad.

Bildandet av bostadsrättsföreningen föregicks av ett ombyggnadsprojekt, initierat av ett fastighetsbolag, där ett äldreboende i Hägersten omvandlades till bostadslägenheter. Tomträtten till fastigheten ägdes av ett dotterbolag inom samma koncern som fastighetsbolaget, båda bolagen företräddes av en och samma person. Vidare ska ett bolag inom samma koncern ha stått för bostadsutvecklingen i huset. Det framgår av en tingsrättsdom med koppling till föreningen.

I samband med omvandlingen bildade fastighetsbolaget en brf för att kunna upplåta husets lägenheter med bostadsrätt. Föreningens interimsstyrelse kom att bestå av bolagsföreträdaren och två andra personer som var närstående till honom. I december 2016 fick bostadsrättsföreningen lov att förvärva den aktuella tomträtten genom aktieöverlåtelse.

Enligt fastighetsöverlåtelseavtalet från 2016 skedde överlåtelsen av dotterbolaget som då ägde fastigheten (genom aktieöverlåtelse) på vissa villkor. Till exempel under förutsättning att mark med ett över 1 000 kvadratmeter stort hus på skulle kunna avskiljas från fastigheten i en fastighetsreglering, samt att den för ändamålet nybildade tomträtten tillföll “annan part än Brf”.

Vidare står att bolaget som säljer måste få rätt att, efter en eventuell 3D-fastighetsbildning, exploatera framtida byggrätter ovanpå “idag inom tomträtten befintlig byggnad” så att ytorna kan iordningställas till bostäder och säljas som andelar inom bostadsrättsföreningen. För det fall att bygglov för nybyggnation på taket beviljas fastslås att föreningen ska erhålla en symbolisk ersättning på 50 000 kronor.

Förhandsavtal som tecknades för planerade bostadsrätter i föreningen innehöll dock ingen information om någon planerad 2D-tomtavstyckning av fastigheten. Att en avstyckning pågick hos Lantmäteriet fick de som tecknat avtal reda på först när de fick del av den ekonomiska planen. Där framgick också vilken ersättning föreningen skulle få för tomträtten, även här var det fråga om 50 000 kronor.

I vanliga fall måste denna typ av tomtavstyckning inom en brf-fastighet föregås av en föreningsstämma, men inte om beslutet fattas av interimsstyrelsen i en nybildad brf innan den “ordinarie” styrelsen kommit på plats. Då är det andra regler som gäller.

När föreningen styrs av en interimsstyrelse har de som tecknat förhandsavtal för lägenheter där ännu inget att säga till om. För att som framtida boköpare få inflytande i en brf krävs bland annat medlemskap, vilket kan bli aktuellt först i ett senare skede när upplåtelseavtal tecknats, ekonomisk plan registrerats och handpenning erlagts.

I Mikael Goldsteins bok beskrivs tiden med interimsstyrelse vara under den så kallade “mörka perioden”. Då står det styrelsen fritt att ingå avtal som inte behöver gynna framtida medlemmar och osynlig värdeurgröpning kan ske, vilket innebär att tillgångar i exempelvis en brf (mark, framtida byggrätt, etcetera) som köparen trodde ingick i köpet av någon anledning inte gör det.
Enligt föreningens stadgar ska medlemmarna gynnas, men under tiden med interimsstyrelse är de som skrivit under avtal om att köpa bostadsrätter ännu inte brf-medlemmar.   

Ett dagboksblad från Lantmäterimyndigheten uppges visa att ett ärende gällande avstyckning inom aktuell fastighet upprättats redan i maj 2016.

Priset för en byggrätt på tomträtt i Midsommarkransen/Hägersten låg år 2017 på 26 000 kronor per kvadratmeter ljus bruttoarea (BTA), enligt en artikel från tidningen Fastighetsvärlden. Statistiken ska vara baserad på ett urval av markanvisningar för bostadsrätter under perioden.

För bostadsrättsföreningen ifråga handlar det om en eventuell framtida byggrätt på cirka 3 000 kvadratmeter BTA, vilket enligt Mikael Goldsteins bok ger ett värde på 78 miljoner kronor. Det skiljer sig rejält från den symboliska ersättning som föreningen erbjöds för byggrätten, en summa som inte framgår av den kostnadskalkyl som följde med förhandsavtalet.

I kostnadskalkylen står att föreningen kommer bestå av 84 lägenheter fördelat på tre plan, men när det sedan var dags att teckna upplåtelseavtal stod det klart att föreningen skulle kunna bli dubbelt så stor. Detta då det av den ekonomiska planen, vilken presenterades i samband med upplåtelseavtalet, framgår att ytterligare våningar (upp till tre enligt förhandsavtalet) med bostäder skulle kunna ingå som nya andelar i föreningen:
“Säljaren eller av säljaren anvisat bolag skall alltså ensamt äga rätt att teckna upplåtelseavtal för tillkommande ytor, iordningställa ytorna till bostäder och försälja dessa ytor som nya andelar inom (bostadsrättsföreningen).”

Upplägget innebär i korthet att lägenheter som eventuellt tillkommer via föreslagen 3D-fastighetsbildning ska ägas av föreningen, men att vinst från försäljning av bostadsrätterna endast ska tillfalla bolagskoncernen. 

Enligt förhandsavtalet skulle eventuella nya bostäder i luftrummet ovanpå föreningens hus, efter avstyckning av en 3D-fastighet, varken ingå i eller ägas av föreningen utan istället tillhöra en separat brf, alternativt bli ägarlägenheter. Dock framgår att en påbyggnad om upp till tre våningar kan bli aktuell på föreningens hus (i luftrummet ovanpå föreningens fastighet).   

I praktiken skulle föreslagen förändring innebära en större bostadsrättsförening och att betydligt fler boende får rätt att nyttja dess gemensamma ytor och lokaler, så som hissar och garage, samtidigt som varje medlems ägarandel i föreningen krymper. 

Utöver informationen om att föreningen skulle kunna bli dubbelt så stor, innehåller upplåtelseavtalet även en friskrivningsklausul gällande störningar. Där står det att förvärvaren inte har rätt att utkräva ersättning på grund av störningar eller olägenheter som upplåtarens nybyggnation kan medföra. Varken före eller efter tillträdesdagen:
“Inte heller föreligger någon rätt till ersättning eller nedsättning av avgifter för förvärvaren med anledning av de olika olägenheter som kan uppkomma senare.”

Mikael Goldstein om upplägget i det aktuella fallet

Enligt Mikael Goldstein finns det flera fördelar för bostadsutvecklare att paketera fast egendom (i form av en fastighet) i ett bolag. I det aktuella fallet genom att låta ett dotterbolag först förvärva fastigheten från utvecklaren för ett skattemässigt värde, så att denne sedan kan överlåta dotterbolaget med fastigheten till den nybildade bostadsrättsföreningen via dess interimsstyrelse till marknadspris.
– Först uppkommer en latent skatteskuld som då belastar den nybildade föreningen. Utvecklaren slipper att betala skatt på vinsten. Dessutom kan bolagsöverlåtelsen villkoras. Ett villkor var ju att om avstyckning beviljas, vilket skedde 2018, så ska den tillfalla utvecklaren som då måste betala en symbolisk summa till föreningen.

Men han tillägger att värdet av 2D-avstyckningen är betydligt större än vad föreningen ska ha fått i ersättning.
Taxeringsvärdet för mark och byggnad på den nybildade fastigheten, vilket brukar utgöra 75 procent av marknadsvärdet, uppgick år 2019 till nära 19 miljoner kronor enligt uppgift från Skatteverket. Ifjol låg taxeringsvärdet på drygt 27 miljoner kronor.

Mikael Goldstein har också synpunkter kring att en och samma person företrätt både bolag och förening i samband med affären. 
– Kort sagt, interimsstyrelsen har inte iakttagit skälig aktsamhet, snarare överdriven oaktsamhet. Den är så jävig som det går och står definitivt inte på köparens sida. Dessutom framgår inte alla villkor förrän fastighetsöverlåtelsen skett. De framgår först några år senare, när ekonomisk plan registreras. Då först måste fastighetsöverlåtelseavtalet redovisas, men förhandsavtalet är bindande, avslutar han.

Om den latenta skatteskulden i det aktuella fallet
Den första delen av bostadsrättsföreningens ekonomiska plan innehåller information om ekonomiska förutsättningar, kopplat till genomförd aktieöverlåtelse och förvärvet av tomträtten från dotterbolaget. Till exempel står att överlåtelsen, mot bakgrund av gällande lagstiftning och praxis, inte bedöms innebära någon uttagsbeskattning för föreningen. Men om föreningen avyttrar fastigheten i framtiden kommer det övertagna skattemässiga värdet på runt 133 miljoner kronor ligga till grund vid beräkning av eventuell skattepliktig vinst.  

Vidare uppges föreningens latenta skatteskuld uppgå till cirka 21 miljoner kronor, beräknat utifrån latent skatteskuld i relation till anskaffningskostnad. 
"Den latenta skatten löses ut om fastigheten, eller del därav, t. ex. avyttras."