Borättsinnehavare förlorade mot brf i hovrätten – måste ge upp uteplatsen

År 2007 fick en man sin hyresrätt ombildad till en bostadsrätt som han förvärvade. I hyresrätten ingick också en uteplats och en av lägenhetens dörrar leder direkt ut dit. Mannen uppger sig ha haft ensam nyttjanderätt till uteplatsen under tiden som hyresförhållandet pågick, den ska också ha varit inräknad i hyran för bostaden. Det framgår av domar från när frågan om rätten till uteplatsen senare prövades i både Gävle tingsrätt och Hovrätten för Nedre Norrland.

Av mannens talan i tingsrätten framgår att ombildningen skedde enligt en viss princip: Att hyresgäster fick erbjudande om att förvärva sina lägenheter genom upplåtelse av bostadsrätt, utan förändringar. Han tolkade detta som att uteplatsen även fortsättningsvis skulle tillhöra lägenheten, använde den därför som vanligt och satte ett lås på dess grind.

För en del boende hade garageplats ingått i hyresrätten och efter ombildningen fick de reducerad brf-avgift mot att de gick med på att avtala bort garagetillgången. Dock nåddes aldrig någon liknande överenskommelse med mannen gällande hans lägenhets uteplats. Enligt mannens talan ska ytan därmed anses ingå i hans nuvarande bostadsrätt.

Bostadsrättsföreningens styrelse var dock av en annan åsikt och ansökte om handräckning via Kronofogdemyndigheten för att få tillgång till uteplatsen, vilken de menade aldrig hade upplåtits till mannen. Målet hamnade även på tingsrättens bord varpå det återförvisades till Kronofogden, ett beslut som föreningen överklagade till hovrätten som valde att återförvisa målet till tingsrätten.

Efter en ändring av talan till att även innefatta yrkande om bättre rätt till uteplatsen så prövades målet i tingsrätten. Domen meddelades i december 2021 och var till fördel för föreningen.   

Bland annat kom tingsrätten fram till att det av aktuellt upplåtelseavtal inte går att dra slutsatser kring om uteplatsen är upplåten med bostadsrätt eller inte, och avsaknaden av uppgifter rörande detta uppges i viss mån tala för att uteplatsen inte ingått i upplåtelsen. I och med det fastställde tingsrätten att föreningen skulle ha bättre rätt till uteplatsen än mannen och förpliktade honom att återställa besittningen.

Mannen valde att överklaga beslutet och i juli 2023 valde hovrätten att pröva saken. Domstolen konstaterade att det finns omständigheter som skulle kunna tala för att uteplatsen ingick i upplåtelsen. Till exempel att en särskild granskning visar att insatserna vid lägenhetsförvärven baserades på tidigare hyressättning och att det gjordes avdrag för de som haft garageplats men inte med anledning av uteplatsen.

Dock poängteras att det inte framkommit något som visar att föreningen känt till den aktuella hyresrättens omfattning vid tidpunkten för ombildningen.

Utöver det talar det faktum att uteplatsen finns i direkt anslutning till lägenheten för att den upplåtits till mannen. Men i och med att flerbostadshuset var en herrgård från början, går omständigheten inte att jämföra med fall där alla lägenheter i ett bostadshus har egen uteplats eller balkong. Slutsatsen ska ha dragits med hänvisning till domslut i tidigare mål som prövats i Svea hovrätt.

Hovrättens sammantagna bedömning blev att mannen ska förpliktigas att omedelbart återställa besittningen av uteplatsen, i enlighet med tingsrättens beslut.