Hovrätten ändrar tingsrättsdom – bostadsprospekt var avtalshandling
En köpare av en ny bostadsrätt vände sig till tingsrätten efter att bostadsrättsföreningen nekat honom ersättning för brister i lägenheten. Enligt honom var prospektet för bostaden en avtalshandling, vilket domstolen dock inte höll med om. Köparen överklagade därför till hovrätten som ändrade tingsrättsdomen och beviljade honom nära 420 000 kronor i ersättning.
Sommaren 2017 köpte en man en nyproducerad bostadsrätt i Saltsjö-Boo i Nacka utanför Stockholm. Förvärvet skedde genom att upplåtelseavtal signerades mellan mannen och bostadsrättsföreningen som lägenheten tillhör. Totalt betalade han 4 550 000 kronor för bostadsrätten.
Efter tillträdet upplevde dock köparen det som att lägenhetens skick avvek från vad som var avtalat. Han reklamerade följaktligen fel och avvikelser till bostadsrättsföreningen som inte avhjälpte dessa, varpå mannen vände sig till Nacka tingsrätt med krav på ersättning för bristerna.
Bristerna ska bland annat ha bestått i avsaknad av utlovat högskåp, avsaknad av golvvärme, avvikelser i utformning och storlek på fönster, missfärgad spånskiva på balkongen, felaktigt eluttag på balkongen, skarvar i taket samt skadad ytterdörr.
Parterna var eniga om att deras avtal utgjordes av förhandsavtal, upplåtelseavtal, objektbeskrivning och materialbeskrivning. Köparen menade att även ett prospekt och marknadsföringsmaterial borde ingå men tingsrätten gjorde bedömningen att käranden inte visat att prospektet utgjort avtalsinnehåll.
I och med det ansåg tingsrätten inte att parternas avtal reglerade alla områden där brister uppstått, utan ersättning kunde endast bli aktuellt för avsaknaden av golvvärme samt skarvarna i taket. I övrigt konstaterades att det enligt gällande avtal kunde förekomma mindre avvikelser. Föreningen ålades att ersätta köparen med totalt 44 750 kronor, ett beslut han valde att överklaga.
Svea hovrätt beviljade prövningstillstånd och meddelade nyligen sin dom i målet. Gällande avtalets stycke om mindre avvikelser så ansågs den typen av allmän friskrivning inte vara tillämplig då det rört sig om rena skador.
I frågan om prospektet kunde utgöra avtalsinnehåll kom hovrätten fram till att det utgjorde en avtalshandling. Samtidigt poängterades att prospekt är en typ av marknadsföringsmaterial, som vid försäljning av nyproduktion är ämnat att få spekulanter att teckna förhandsavtal för bostäder. Och då bygget av sådan bostad ofta inte hunnit starta i det skedet, kan en spekulant vanligen inte räkna med att få exakt en sådan bostad som syns i prospektet.
Vid bedömningen av detta fall tog rätten hänsyn till att bostadsrätten enligt avtalet skulle ha en viss typ av fönster, vilket också syns på animerade bilder i prospektet; “generösa fönster, glaspartier och skjutpartier med utvändiga karmar i aluminium”. Detta ansågs tala för att köparen haft fog att förvänta sig just sådana fönster. Att handlingarna innehöll information som att ”mindre avvikelser kan förekomma” och benämningar som “inspirationsbild” är inget som ger föreningen rätt att friskriva sig från uppgifterna som lämnats om fönsterna.
Utöver ersättningen på 44 750 kronor för avsaknaden av golvvärme och skarvarna i taket, ålades föreningen att betala mannen ytterligare 374 500 kronor för den missfärgade spånskivan, utformningen av fönster, eluttaget på balkongen, skador på ytterdörren, samt det saknade högskåpet. Hovrätten gav alltså köparen rätt till totalt närmare 420 000 kronor i ersättning.