Nordea spår sjunkande bopriser framöver

Nyligen släppte storbanken Nordea en makroanalys på temat svensk bostadsmarknad. Där konstateras att priserna på bostadsrätter ökat med 3,5 procent på riksnivå sedan botten vid årsskiftet. Bäst har priserna klarat sig i region Stockholm med en nedgång om sju procent från toppen i februari förra året och fram till augusti i år.

Men i höst tror banken att bostadsrättspriserna vänder ned igen för att fortsätta falla fram till sommaren 2024. Totalt väntas priserna sjunka med runt sju procent under perioden, sett till snittet för landet.

Därefter spås en uppgång om nära fyra procent till slutet av 2025, parallellt med att Riksbanken börjar sänka styrräntan under andra halvan av nästa år.

Boprisprognosen ska vara baserad på en förväntan om tilltagande friktion och obalans på svensk bostadsmarknad, samt en fortsatt mödosam anpassningsprocess till ett högre ränteläge.

Gällande obalansen konstaterar Nordea att utbudet på bostadsmarknaden nu är rekordhögt, samtidigt som omsättningen är låg. I utbudet döljer sig också ett latent utbud bestående av bostäder som varit till salu under en längre tid, men som inte sålts då säljaren till exempel  kräver att få ett visst slutpris för objektet.

Annonser i denna kategori ska ha lagts på hög sedan förra året, vilket bland annat avspeglas i att mediantiden som objekten ligger ute till försäljning på bostadssajten Booli blivit allt längre. Under 2021 var den 17 dagar, ifjol 30 dagar och nu i år är den uppe i 39 dagar.

I takt med att det latenta utbudet stigit har antalet nytillkomna objekt på marknaden minskat. Första halvåret 2023 tillkom betydligt färre än under samma period ifjol, något som kan ha påverkat priserna uppåt. Dock verkar inflödet av nya bostadsannonser ha tilltagit efter sommaren och ska nu vara uppe på en högre nivå än vid samma tid förra året.

En annan faktor som skulle kunna påverka prisutvecklingen på bostäder är tillflödet av  nyproducerade objekt. En tanke är att det dalande bostadsbyggandet bör leda till ett lägre utbud och på så sätt påverka bopriserna uppåt. Nordea tror det är ett rimligt scenario att förvänta sig på längre sikt, men att dynamiken på kort sikt snarare kommer innebära det motsatta.

Utöver det är ränteläget också något som påverkar bomarknaden. Nordea tror på ytterligare en reporäntehöjning i november, från dagens 4,0 procent till 4,25 procent, och att Riksbanken sedan inleder en serie räntesänkningar först i september 2024.

Styrräntan ser också ut att kunna bli kvar kring dagens nivå de närmaste tre åren, något som hushållen inte ser ut att ha tagit tillräcklig höjd för. En signal om det är att fyra av fem bolånekunder valde rörlig ränta på nya lån i augusti. Nordea bedömer att hushållen förväntar sig lägre boräntor inom kort, vilket rimmar illa med Riksbankens nuvarande räntebana.

För att det ska löna sig att behålla lån rörliga i nuläget krävs större räntesänkningar än vad som framgår av räntebanan och Nordeas bedömning. Om prognosen visar sig stämma kommer hushållen behöva justera upp sina förväntningar på ränteläget, vilket lär påverka bopriserna nedåt. 

Att hushållen under omständigheterna kunnat vara så motståndskraftiga hittills tros ha att göra med ett gynnsamt läge på inkomst- och tillgångssidan. Hushållens konsumption ska ha toppat under 2022 för att sedan plana ut i år, samtidigt som konsumtionen i löpande priser stigit rejält.  

“Det betyder att de ökade ränteutgifterna än så länge inte har trängt undan konsumtionen i den utsträckning som vi hade förutspått”, skriver Nordea i analysen.

Annat som varit gynnsamt för hushållens ekonomi är en stark arbetsmarknad: Under kvartal två i år var sysselsättningsgraden i Sverige den högsta som uppmätts på hela 2000-talet. Löneökningarna har också växlat upp under 2023, samtidigt som hushållens likvida finansiella tillgångar stigit efter en nedgång ifjol.