Köpare får rätt till återbetalning för fel i bostadsrätt – bygglov saknades för annan brf-byggnad
En man som förvärvat en bostadsrätt i ett tvåbostadshus i Nacka kommun upptäckte senare att andra av föreningens byggnader, som han inte hade tillgång till, avvek från eller saknade bygglov. Hovrätten har nu fastslagit att bostadsrätten därmed var behäftad med fel vid köpet och att han ska få yrkat belopp tillbaka.
Förra året prövades ett fall i Stockholms tingsrätt gällande en köpares rätt att reklamera fel i bostadsrätt; om lägenheten, belägen i ett tvåbostadshus, var behäftad med fel då andra av föreningens byggnader avvek från eller saknade bygglov, och om kraven för reklamation i sådant fall kunde bedömas vara uppfyllda.
Bakgrund
Det hela tog sin början i juni 2015 då en man förvärvade en bostadsrätt av ett aktiebolag via överlåtelseavtal. Tillträdet ägde rum den andra juli samma år. Köpeskillingen för bostadsrätten uppgick till 6 700 000 kronor och lägenheten, en fyra med 130 kvadratmeter boyta, finns i ett tvåbostadshus från 1968 tillhörande en brf i området Solsidan i Saltsjöbaden inom Nacka kommun utanför Stockholm.
Huset är beläget på en fastighet där föreningen har två ytterligare byggnader, den ena är ett nybyggt tvåbostadshus från 2010 och den andra en komplementbyggnad med bastu och kök vid strandkanten som byggts ovanpå en betongbrygga. Dock ingick inte tillgång till dessa byggnader i köpet av bostadsrätten och mannen hade inte rätt att nyttja dem.
Ungefär ett år efter förvärvet fick köparen, enligt egen utsago, information om att det fanns problem rörande bygglov på fastigheten och att bastubyggnaden kunde vara ett “svartbygge”. Han frågade en av föreningens styrelseledamöter om vad det handlade om, varpå ledamoten kom med olika bortförklaringar som att föreningen felaktigt påförts vite av Nacka kommun.
Dock visade det sig senare att det saknats bygglov för komplementbyggnaden vid uppförandet och att det nya tvåbostadshuset delvis byggts på grannfastigheten. På grund av detta valde mannen att genom en skrivelse i september 2017, lite drygt två år efter tillträdet, reservationsvis häva överlåtelseavtalet.
Med anledning av att mannen därefter slutade betala in medlemsavgift till bostadsrättsföreningen hölls en exekutiv auktion i juni 2020, där en av föreningens styrelseledamöter köpte bostadsrätten för 2 230 000 kronor.
Målet i tingsrätten
Stockholms tingsrätt gav köparen rätt att göra gällande köprättsligt fel kopplat till det nybyggda tvåbostadshuset, men inte avseende komplementbyggnaden. Detta då kommunen inlett ett tillsynsärende rörande bastubyggnaden först efter att köparen tillträtt sin bostadsrätt: Det bedömdes därmed inte vara visat att bolagets företrädare agerat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder, varför en reklamation efter över två år från tillträdet inte kunde anses ha skett i tid.
Gällande det nya tvåbostadshuset, som delvis uppförts på grannfastigheten, konstaterade tingsrätten däremot att säljaren hade agerat grovt vårdslöst då bolagets företrädare inte informerat varken mäklaren eller köparen om att det fanns ett pågående ärende hos kommunen vid köptillfället. Den undanhållna informationen ansågs kunna ha haft en direkt värdepåverkande effekt på bostadsrätten. Därmed bedömdes att fel förelåg och en reklamation över två år från tillträdet ansågs som motiverad.
Bolaget menade att felet åtgärdats genom en fastighetsreglering i mars 2022 som innebar att den del av grannfastighetens mark där det nya tvåbostadshuset delvis byggts, överfördes till föreningens fastighet. Men tingsrätten kom fram till att det nybyggda tvåbostadshuset alltjämt avviker från bygglovet och att utgångspunkten måste vara vilken värdepåverkan felen haft vid förvärvstidpunkten.
Enligt tingsrättens sammantagna bedömning innebar omständigheterna en så stor värdepåverkan att bostadsrättens värde i felaktigt skick “stått i uppenbart missförhållande till köpeskillingen”. Mannen som köpte bostadsrätten år 2015 gavs därmed bland annat rätt till ett prisavdrag om 2 000 000 kronor.
Målet i hovrätten
Domen överklagades till Svea hovrätt som nyligen prövade målet. Rörande frågan om fel kopplat till det nya tvåbostadshuset så instämde hovrätten i tingsrättens bedömning. Vidare kom hovrätten fram till att även avsaknaden av bygglov för komplementbyggnaden skulle ge köparen rätt att reklamera köprättsligt fel i bostadsrätt, trots att reklamationen i detta fall gjorts över två år från tillträdet.
Bolaget påtalade att fastighetsägaren reglerat det vite som kommunen år 2016 förelade föreningen, men rätten ansåg inte att detta hade avhjälpt felet. Köparen bedömdes därmed ha rätt att påtala fel trots att två år passerat mellan tillträde och reklamation. För övrigt ska vitesinbetalningen ha gjorts efter att frågan avgjorts i mark- och miljödomstolen i november 2019.
Av hovrättsdomen framgår att det faktum att den enskilde bostadsrättshavarens nyttjanderätt inte omfattar de byggnader i föreningen, vilka uppförts utan eller avviker från bygglov, saknar betydelse eftersom konsekvenserna av bygglovsproblemen i regel bedöms drabba alla föreningens medlemmar. Inte heller om ett tillsynsärende påbörjats eller pågår behöver ha någon betydelse.
Hovrätten valde att ändra tingsrättens dom så att bolaget istället åläggs att betala vad köparen yrkat: 4 470 000 kronor inklusive ränta, samt köparens rättegångskostnader i såväl tingsrätt som hovrätt.