Säljarna av en bostadsrätt försökte häva överlåtelseavtalet med hänvisning till att utmätningen av lägenheten hade upphävts. Hovrätten har nu fastslagit att hävningen saknade grund och att överlåtelsen måste fullföljas.
Ett par i Solna utanför Stockholm försökte stoppa försäljningen av sin bostadsrätt, med hänvisning till att Kronofogden upphävt utmätningen av lägenheten, ett beslut som innebar att den skulle tvångsförsäljas. Under tiden som det fanns ett beslut om utmätning av bostadsrätten skrev de på ett överlåtelseavtal för denna med tilltänkta köpare.
Paret menade att det hävda utmätningsbeslutet innebar att omständigheterna förändrats, att de därmed inte längre var tvungna att sälja lägenheten till parten de ingått överlåtelseavtal med. Tvisten kom att avgöras i domstol, nu senast i hovrätten. Svea hovrätt höll inte med säljarna, utan valde att instämma i Solna tingsrätts tidigare bedömning: Att hävningen av överlåtelsen saknade rättslig grund och att köpet måste fullföljas.
När fallet prövades i tingsrätten kom domstolen fram till att förändringen av förutsättningarna inte berodde på något som låg utanför säljarnas kontroll och därför inte gav dem rätt att häva avtalet. Den bedömningen delades av hovrätten.
Svea hovrätt framhöll även att parterna inte hade avtalat bort köparnas rätt att kräva fullgörelse enligt 23 § köplagen och att inga omständigheter visade att fullgörelse skulle vara oskäligt betungande för säljarna.
Tvisten inleddes efter att säljarna meddelat att de avsåg att häva köpet över en månad efter att köparna erlagt handpenning och godkänts som medlemmar i aktuell bostadsrättsförening. Något tillträde till lägenheten ägde inte rum och köpeskillingen betalades inte heller. Handpenningen fick paret tillbaka.
Ungefär två veckor efter att säljarna meddelat att avtalet var hävt, mottog de krav på fullgörelse av överlåtelseavtalet från köparna, men valde att stå fast vid sitt beslut.
Varken mäklaren eller säljarna hade informerat köparna om bakgrunden till försäljningen, det vill säga utmätningsbeslutet från Kronofogdemyndigheten.
“Tingsrätten konstaterar att det var Säljarna själva som tog initiativ till en egen försäljning av lägenheten efter att de mottagit utmätningsbeslutet. Det har inte framkommit att Köparna över huvud taget kände till bakgrunden till försäljningen förrän den 30 maj 2024”.
I domen beskrivs exempel på undantagsfall då säljare inte kan anses skyldiga att fullgöra köpeavtal. Främst handlar det om situationer där något oväntat inträffat efter att parterna ingått avtal, vilket “medför att ett fortsatt krav på prestation skulle innebära en orimlig och betungande snedfördelning i avtalsförhållandet”.
Säljarna framförde i sin talan i tingsrätten “att lägenheten utgjort deras bostad i nästan tio år, att de bor där tillsammans med sina tre barn samt att försäljningen skedde med tvång”.
Rätten menade att de ändrade förhållandena i det aktuella fallet berodde på omständigheter som “helt låg inom Säljarnas kontroll”, i och med att de hade möjlighet att på annat sätt “reglera den skuld som bostadsrätten utmättes till betalning för”.
När det kommer till bostadsrätten som vara, konstaterade domstolen att sådana objekt i stor utsträckning är unika, med unika egenskaper.
Under sådana förutsättningar, i kombination med att köparen “med betydande svårighet” kan införskaffa en motsvarande vara, bör köparens intresse av fullgörelse i regel bedömas som stort.
Hovrätten fastställde alltså tingsrättens dom och gav köparna rätt att genomföra affären mot betalning av den avtalade köpeskillingen. Beslutet meddelades i slutet av september i år.
