Tingsrätten: Åtta veckors försening inte tillräckligt för att häva boköp

I december 2015 tecknade tre personer förhandsavtal med en brf, avseende två lägenheter i bostadsutvecklaren Peab:s planerade projekt VIP-Logen vid Friends Arena i Solna, Stockholm. Ett par skrev på för den ena bostadsrätten och en man för den andra.

Enligt avtalen beräknades upplåtelsen kunna ske under sista kvartalet 2017, men ingen särskild tidpunkt för tillträde angavs. Däremot ska samtliga förhandstecknare ha fått en broschyr med information om att upplåtelseavtal skulle tecknas cirka fyra månader innan inflyttning.

Under januari 2018 blev de tre förhandstecknarna informerade om att upplåtelse kunde ske tidigast 28 februari samma år och att tillträdet var beräknat till oktober/november 2018. Efter det beskedet ville de inte längre köpa lägenheterna och meddelade därför bostadsrättsföreningen om hävning av förhandsavtalen. Det gjordes via brev i slutet av mars och anledningen som uppgavs var dröjsmål från föreningens sida. Några upplåtelseavtal mellan parterna signerades aldrig.

Föreningen motsatte sig att det skulle finnas grund för frånträdande/hävning och uppmanade i början av april 2018 förhandstecknarna att fullfölja förpliktelserna enligt förhandsavtalen. I september året därpå valde föreningen att häva förhandsavtalen, för att sedan avyttra de berörda lägenheterna till andra personer och för lägre priser än vad som framgick av de hävda avtalen.

Därefter vände sig föreningen till tingsrätten via Peab Bostad AB, som övertagit dess fordringar, för att kräva de tre förhandstecknarna från 2015 på skadestånd för avtalsbrott. Bolaget ville bland annat ha ersättning för åsamkad skada “motsvarande mellanskillnaden av försäljningsprisen”, samt för obetalda årsavgifter och kostnader för mäklararvode.

Ursprungligen var priset för parets tilltänkta lägenhet satt till 5 025 000 kronor, men den såldes alltså senare till en annan part för 4 450 000 kronor. Priset för mannens tilltänkta lägenhet var från början satt till 5 075 000 kronor och såldes slutligen till en annan köpare för 4 450 000 kronor.

I slutet av 2022 meddelades domen som blev till Peab:s fördel. När det kommer till utformningen av förhandsavtalen, vilka senare hävdes, menar tingsrätten att de innehöll tidsangivelse för upplåtelse men saknade avtalad tidpunkt för tillträde. Vad som stod angivet i informationsbroschyren spelade ingen roll då det fanns en reservation i den för ändringar och att broschyren inte kunde knytas till avtalet. Samtidigt konstaterades att det inte finns något krav på att tillträde ska regleras i förhandsavtal.

Gällande om föreningen varit i dröjsmål med upplåtelse av lägenheterna så bedömdes tiden för upplåtelse som avgörande, oavsett tidpunkt för tillträde.

Vidare ansågs det styrkt att upplåtelse kunde ha skett i slutet av februari 2018 och föreningens dröjsmål med detta sattes därmed till drygt åtta veckor. Det bedömdes dock vara en “relativt begränsad” försening eftersom det rörde lägenheter i ett större byggprojekt (totalt 146 nya bostäder), där förhandsavtal tecknats långt innan beräknad tid för upplåtelse, och inget som kunde ge förhandstecknarna rätt att häva ingångna avtal.

De tre förhandstecknarna ansågs därmed ha gjort sig skyldiga till väsentliga avtalsbrott, genom att de inte fullföljde sina förpliktelser i enlighet med undertecknade förhandsavtal. Exempelvis innebar det att upplåtelseavtal skulle ingås, erläggande av slutlikvid och att tillträde skulle ske.

I övrigt bedömdes omförsäljningen av lägenheterna, vilka överläts till nya köpare i januari 2020, ha skett inom skälig tid efter hävningen hösten 2019. Tingsrätten kom också fram till att försäljningarna “skett till marknadspris” och att det sannolikt inte hade gått att få ett högre pris för lägenheterna om de sålts tidigare.

Förhandstecknarna från 2015 ålades att betala skadestånd till Peab och att stå för bolagets rättegångskostnader. För paret landade skadeståndsbeloppet på 668 286 kronor exklusive ränta, och för mannen blev det 695 586 kronor exklusive ränta.