Tingsrätten har gett en bostadsrättshavare rätt till 500 000 kronor i ersättning från sin förening för en riven balkong. Avgörande var att balkongen ansågs tillhöra bostadsrätten, trots att den inte fanns angiven i upplåtelseavtalet.
En bostadsrättshavare hade bott i sin lägenhet vid Slussen i centrala Stockholm sedan den var en hyresrätt. När huset ombildades till bostadsrätter 2008 fanns en träbalkong utanför lägenheten, men balkongen stod inte med i upplåtelseavtalet. Under de tio år som följde utförde föreningen inget underhåll av balkongen.
Vid en besiktning i mars 2018 bedömdes balkongen som mycket farlig och styrelsen förbjöd medlemmen att använda den. I april samma år fattades beslut om att den skulle byggas om.
En konstruktör som föreningen anlitade föreslog sedan två alternativ: ombyggnad av balkongen eller att ersätta den med en takterrass. Föreningen valde då terrassen, fick bygglov och tog in offerter.
I ett advokatutlåtande hänvisades dock till likabehandlingsprincipen, eftersom andra medlemmar själva hade betalat för nya balkonger. Enligt utlåtandet skulle kostnaden därför falla på medlemmen.
Medlemmen motsatte sig detta och krävde att den befintliga balkongen skulle återställas. Styrelsen ville i stället att balkongen skulle tas bort, med motiveringen att den inte gick att laga, och i maj 2022 revs balkongen.
Därefter stämde medlemmen föreningen i Stockholms tingsrätt och krävde skadestånd. I sin talan hävdade föreningen att lägenheten aldrig haft någon balkong. Enligt föreningen var det en egenhändigt byggd träkonstruktion på taket som saknade bygglov och bara gick att nå genom fönstret.
Tingsrätten påpekade att upplåtelseavtalen för två andra lägenheter inte heller nämnde balkong, trots att det var ostridigt att de hade sådana. Det hade därför begränsad betydelse att balkongen saknades i avtalet.
Av den ekonomiska planen framgick enligt rätten att lägenheter med balkong hade ett högre kvadratmeterpris än motsvarande lägenheter utan. Domstolen kom därför fram till att balkongen ingick i bostadsrätten, vilket även Bostadsrättsnämnden hade funnit 2024. Att medlemmen inte betalat balkongavgift eller att balkongen saknat bygglov ändrade inte den bedömningen.
Enligt tingsrätten hade föreningen åsidosatt sin reparationsskyldighet. Domstolen ansåg att det bristande underhållet lett till att medlemmen förbjudits att använda balkongen, vilket innebar ett hinder i rätten att nyttja bostadsrätten. Tingsrätten beslutade därför om tio procents nedsättning av årsavgiften för perioden den första april 2018 till den sista april 2026. Rätten bedömde dessutom att det var vårdslöst att föreningen inte kontrollerat om den hade underhållsansvar.
Beslutet att riva balkongen byggde enligt domstolen på den felaktiga uppgiften att rivning var det enda alternativet. En konstruktör hade nämligen pekat på att balkongen kunde renoveras. Agerandet utgjorde, enligt rätten, en försummelse som orsakat medlemmen skada.
Skadan skulle enligt rätten beräknas utifrån skillnaden mellan vad lägenheten var värd utan balkong och vad den skulle ha varit värd med en fackmannamässigt utförd balkong. Tre mäklare bedömde skillnaden till mellan 400 000 och 600 000 kronor, och tingsrätten fastställde skadan till 500 000 kronor med hänvisning till balkongens söderläge högst upp i ett hus i Stockholms innerstad.
Därutöver fick medlemmen 18 088 kronor, motsvarande tio procents nedsättning av årsavgiften under den period som tingsrätten hade fastställt.
I målet invände föreningen bland annat också att skadeståndskravet var preskriberat, men rätten godtog inte invändningen eftersom skadan enligt domstolen uppstod först när användningsförbudet infördes 2018.
Bostadsrättsnämnden är ett privat tvistlösningsorgan med erfarna jurister som prövar tvister mellan föreningar och enskilda medlemmar. Det har bildats av Bostadsrätterna men agerar självständigt, enligt organisationens hemsida. Eftersom det inte är en domstol är dess beslut inte bindande.
