Hovrättsbeslut om överhyra för bostadsrätt i andrahand
En kvinna ska få tillbaka nära 30 000 kronor för den överhyra hon som andrahandshyresgäst betalat för en bostadsrätt i Stockholm. Detta rapporterar Hem & Hyra med hänvisning till ett nytt beslut från Svea hovrätt.
Från sommaren år 2018 fram till hösten året därpå hyrde en kvinna en bostadsrätt i andrahand i Stockholmsstadsdelen Vasastan. Månadshyran hon betalade för den 35 kvadratmeter stora lägenheten uppgick till 14 000 kronor. Kvinnan valde att vända sig till hyresnämnden, varefter lägenhetsinnehavaren överklagade till Svea hovrätt, och enligt tidningen Hem & Hyra får nu kvinnan rätt till en återbetalning om 29 600 kronor exklusive ränta.
Till att börja med vände sig kvinnan till hyresnämnden, efter att hon hade hyrt lägenheten i knappt ett år. När en bostadsrätt upplåts i andrahand ska hyran sättas utifrån sådant som månadsavgiften till föreningen, bostadens marknadsvärde och vad som kan räknas som en rimlig avkastningsränta på investerat kapital.
Lägenhetsinnehavaren var av åsikten att värdet låg på över 3,8 miljoner kronor och att avkastningsräntan borde ligga på fyra procent, uppskattningar som hyresgästen tyckte var för höga.
Innehavaren av bostadsrätten, som hyrt ut lägenheten till kvinnan, påstod inledningsvis att han betalat en avgift på 379 kronor i månaden till bostadsrättsföreningen för andrahandsuthyrningen. Dock visade det sig att hyreskontraktet han hade med kvinnan avsåg inneboende och att föreningen aldrig fått in någon ansökan om tillstånd för andrahandsupplåtelsen.
När det kommer till månadsavgiften till föreningen var alla parter på det klara med att den uppgick till 1 750 kronor. Bostadens marknadsvärde sattes till knappt 3,7 miljoner kronor och en rimlig avkastningsränta bedömdes vara två procent. Utifrån detta bedömde hyresnämnden att en skälig månadshyra bör ligga på 7 900 kronor. Men på grund av att ett femprocentigt påslag ansetts rimligt i ett tidigare beslut höjdes den till 8 300 kronor. Det totala beloppet som innehavaren av bostadsrätten ålades att betala tillbaka till hyresgästen sattes till drygt 31 000 kronor.
Lägenhetsinnehavaren överklagade beslutet till Svea hovrätt där domaren i stora drag valde att gå på hyresnämndens linje. En skillnad var att den avgift för uthyrning som innehavaren “så småningom började betala” till föreningen inkluderades i månadskostnaden för lägenheten. Därmed sänktes totalbeloppet för återbetalning till 29 600 kronor, exklusive nära 13 700 kronor i sammanlagd dröjsmålsränta. Enligt Hem & Hyras artikel kan beslutet inte överklagas.
Där framgår också att det endast går att få överhyra återbetald från det datum en ansökan om detta har lämnats in till hyresnämnden. I de fall uthyrningen bedöms som näringsverksamhet gäller andra regler.
Om andrahandsuthyrning av bostadsrätter
Sedan år 2013 har privatuthyrningslagen (lagen om uthyrning av egen bostad) varit tillämplig vid uthyrning av bostadsrätter. I de fall då någon hyr ut fler än två lägenheter räknas detta istället som näringsverksamhet och då gäller inte privatuthyrningslagen för någon av lägenheterna.
Den som hyr ut sin bostadsrätt i andrahand har rätt att basera hyran på kapitalkostnad och driftskostnad för bostaden. Dock får hyran inte vara påtagligt högre än summan av dessa kostnader. Det är också tillåtet att ta ut ersättning för möbelslitage i fall bostaden uthyres möblerad.
Kapitalkostnaden motsvarar en skälig, årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Driftskostnaden avser sådant som avgift till bostadsrättsföreningen samt kostnader för el och bredband.
Källa: Domstol.se