Yrkade på miljonersättning för fel i bostadsrätt – fick rätt till 80 000

Vid slutet av augusti 2019 ingicks ett överlåtelseavtal gällande en bostadsrätt i Stockholmsstadsdelen Vasastan. Ett par stod som säljare av lägenheten och köpare var en kvinna som fick tillträde till den i december samma år. Avtalet tecknades dagen efter visningen av objektet.

I överlåtelseavtalet angavs boarean till 92 kvadratmeter “enligt bostadsrättsföreningen”.  Vidare framgick att lägenheten överläts i befintligt skick. Från tillträdet i början av december fram till slutet av oktober 2020 framförde kvinnan löpande klagomål till säljarna gällande upplevda fel och brister i bostaden.

Sommaren 2020 valde kvinnan att vända sig till Stockholms tingsrätt för att väcka talan mot säljarna och yrkade där på prisavdrag alternativt skadestånd för påstådda fel i bostadsrätten. Totalt krävde hon 1 255 008 kronor i ersättning, exklusive ränta. Klagomålen rörde lägenhetens boarea, väggar och dörr, golv, badrum, kakelugn, ventilation samt elfel i kök.

Enligt kvinnans talan marknadsfördes lägenheten som en “sekelskiftesdröm” om 92 kvadratmeter, men en kontrollmätning visade senare att boarean endast uppgick till 86 kvadratmeter. Marknadsföringsmaterialet ifråga ska ha ingått som en del av avtalsinnehållet. Förutom angiven boarea ska även information om golvmaterial och väggarnas ytskikt ha varit felaktig. 

Vidare lyfte hon att bostadens badrum visat sig vara behäftat med allvarliga fel och därför behövde byggas om från grunden, på ett fackmannamässigt sätt. En annan punkt gällde en kakelugn i vardagsrummet som hon fått uppgift om skulle behöva tätas innan den kunde användas, men som i själva verket var obrukbar och plomberad. 

Utöver det påpekade kvinnan att anmärkningar gällande ventilationen i bostaden inte hade åtgärdats, samt att eluttag i köket kunde orsaka allvarliga person- och sakskador.

Att lägenheten såldes i befintligt skick var ett förbehåll som kvinnan menade framställdes först när överlåtelseavtalet skulle signeras, i “överrumplingssyfte”. Hon kände inte att det gavs någon realistisk möjlighet till undersökning av lägenheten i samband med signeringen.

Säljarnas svar på det var bland annat att de inte haft någon skyldighet att uppmana en köpare att undersöka objektet. Och att det var köparen som själv valt att lägga ett bud på lägenheten kort efter hållen visning.

Tingsrätten noterade att det i inlämnad objektsbeskrivning fanns en uppmaning till potentiell köpare om att undersöka objektet noga. Det konstaterades också att köparen måste anses ha vidtagit en undersökning av lägenheten under visningen hon var på, även om den kanske inte varit så noggrann. Och därmed kan brister som hon borde ha upptäckt då inte göras gällande i efter köpet. 

Sammantaget beviljades kvinnan prisavdrag om 80 000 kronor. I övrigt ålades hon att stå för säljarnas rättegångskostnader på drygt 300 000 kronor, med motiveringen att hon varit “huvudsakligen tappande” i målet.

Beslutet överklagades och målet prövades nyligen i Svea hovrätt, där tingsrättsdomen fastställdes. Säljarnas rättegångskostnader i hovrätten uppgick till drygt 80 000 kronor, en summa som köparen också ålades att betala.  

Tingsrättens bedömning av reklamerade fel

Boarean
Reklamation gällande boarean gjordes inom en viss tid efter tillträdet, vilket ansågs vara godtagbart. Förutom att lägenhetens boyta anges i överlåtelseavtalet så finns en rad om att uppgiften av olika skäl kan vara felaktig, samt att den köpare som tycker att arean är av betydelse för köpet bör göra en uppmätning av denna. Tingsrätten gjorde bedömningen att säljarna därmed lämnat en klar och tydlig reservation rörande boytan och inte en utfästelse om att arean skulle vara den angivna. I och med det konststerades att avvikelsen från uppgiven boyta inte kan utgöra något köprättsligt fel.

Väggar och golv
Andra klagomål handlade om pluggar och hål i lägenhetens väggar, samt att en oriktig uppgift lämnats avseende golvmaterial. Att väggarna inte var i nyskick tyckte tingsrätten att kvinnan borde ha noterat redan under visningen. Säljarna lämnade inte heller någon annan utfästelse än att lägenheten såldes i befintligt skick.

I objektsbeskrivningen uppgavs att det var furugolv i hela bostaden förutom i köket, men även hallen och ett av sovrummen hade annan typ av golv. En av säljarna menade att en diskussion med köparen om golven förekommit i samband med kontraktskrivning. Tingsrätten kom fram till att kvinnan i alla fall borde ha noterat typen av golv i lägenheten när hon tillträdde den. Dock reklamerades inte golvmaterialet i hallen och sovrummet förrän i mars 2020, vilket inte kan anses ha varit inom skälig tid.

Badrummet
Köparen framförde också klagomål om badrummet i bostadsrätten. Ett gällde att golvvärmen var ur funktion, en reklamation som betraktades vara godtagbar. Men det gick inte att fastställa när felet uppstått, då det rådde delade meningar mellan parterna om det uppkommit före eller efter tillträdet. Inte heller presenterades någon uppgift kring vad en reparation av systemet skulle kosta. Sammantaget ansågs det inte visat att säljarna borde svara för felet. 

Det fanns också andra problem i badrummet (fackmässiga brister) som inte gått att se förrän efter rivning av utrymmet, varför en reklamation i mars 2020 bedömdes som skälig. För denna del av målet hördes två personer med särskild kompetens rörande branschregler för och krav på våtrum. 

I bedömningarna valde den ena att utgå ifrån de branschregler som gällde vid byggtiden (badrummet renoverades år 2012), medan den andra lade vikt vid att det inte gjorts utfästelser om att branschregler skulle ha följts när utrymmet renoverades. Därav ansågs endast Boverkets bestämmelser för våtrum som tillämpliga, vilka bedömdes vara uppfyllda. 

På grund av motstridigheten i dessa två utlåtanden, konstaterade tingsrätten att det inte var övervägande sannolikt att badrummet varit behäftat med sådana fel som köparen uppgivit.

Kakelugnen
När det kommer till kakelugnen drogs slutsatsen att reklamationen, som gjordes vid samma tid som felen kopplade till badrummet, skett inom skälig tid. Detta då det krävts en fackmässig undersökning för att bedöma problemens omfattning. Enligt tingsrätten borde köparen ha informerats om att kakelugnen var plomberad. I ett inlämnat besiktningsprotokoll står att kakelugnens rökkanal är fylld av sten/murbruk och att ugnen är utdömd. Felet bedömdes som väsentligt och hon beviljades prisavdrag om 75 000 kronor vilket uppgavs motsvara bostadsrättens värdetapp med anledning av kakelugnens skick, enligt ett inlämnat värdeintyg.

Ventilation och el
Köparen reklamerade också fel kopplade till ventilation och eluttag. I samband med renoveringen av badrummet fick hon höra att ventilationen där kunde vara otillräcklig och lämnade därefter in en reklamation avseende detta i oktober 2020, cirka tio månader efter tillträdet. Tingsrätten kom fram till att kvinnan borde ha upptäckt felen tidigare och att reklamationen följaktligen inte kan anses ha skett inom rimlig tid. 

För elfelen i köket anmäldes felen i mars 2020. De ska ha bestått i löst liggande elkablar och otillräcklig montering av ett eluttag. Bristerna uppgavs kunna utgöra risk för brand eller personskada. Felen bedömdes ha reklamerats inom skälig tid. Kostnaden för att åtgärda detta uppskattades till 5 000 kronor, vilket tingsrätten ansåg rimligt.