HD prövar mål om fel i bostadsrätt

/assets/img/mostphotos/27747630-haninge-stad_.jpg
Haninge utanför Stockholm. Foto: Mostphotos
 

Köparen av en bostadsrätt i Haninge utanför Stockholm upptäckte flera fel i den efter tillträdet 2014, vilka hon sedan dess har tvistat med säljaren om. Hittills har målet varit uppe i både tingsrätt och hovrätt, och nu har Högsta domstolen (HD) meddelat prövningstillstånd för det.

I slutet av april 2019 prövade Svea hovrätt en tvist i sak gällande fel i bostadsrätt. De huvudsakliga frågeställningarna som hovrätten hade att ta ställning till var om det fanns brister i lägenhetens elinstallationer, brister i ett badrum, samt om bostadsrätten på grund av detta kunde anses vara felaktig. Slutligen prövades köparens rätt att åberopa felen och rätt till prisavdrag för dessa.

Att det fanns fel i bostadsrätten vid tillträdet kunde konstateras och flera av dessa bedömdes som dolda fel, vilket innebär att de bedöms ligga utanför köparens undersökningsplikt. Käranden i målet är en kvinna som under hösten 2014 valde att köpa bostadsrätten ifråga, belägen i Söderby, Haninge utanför Stockholm, för drygt två miljoner kronor. Hon fick tillträde till lägenheten den 18 december samma år.

Efter tillträdet visade det sig, enligt köparen, finnas allvarliga brister i bostadens elinstallationer. Till exempel saknade halogenspotlighter i ett badrum inre inbyggnadstäckkåpor, något som kan innebära brandrisk. Utöver det uppges vägguttag ha saknat jordning på flera ställen i lägenheten, även felmontering tas upp i listan över brister.

Dock menar säljaren att hon inte låtit utföra några elarbeten i lägenheten, förutom i badrummet. Alla andra elarbeten ska ha skett innan hon flyttade in, och kan därför inte vara upp till henne att svara för.

När föreningen undersökte bostadsrättens badrum i januari 2015, i samband med en vattenskada, visade det sig ha allvarliga brister. Arbeten hade inte utförts på ett fackmässigt sätt. Till exempel framkom att en spygatt (golvbrunn) var igenlagd med klinker och att tätskikt delvis saknades. Det kunde också konstateras att det fanns felaktiga elinstallationer. På grund av de allvarliga bristerna valde föreningen att ålägga den nya innehavaren att senast före sommaren 2016 se till att badrummet blev fackmannamässigt utfört.

Köparen hävdar att hon reklamerat vid flera tillfällen. Första gången i samband med att vattenskadan upptäcktes 2015. Andra gången i augusti 2016, efter att hon erhållit “full insikt om elfelen”. 

Säljaren å sin sida menar att de elfel som åberopats är bostadsrättsföreningens ansvar. Hon är också av åsikten att köparen reklamerat återstående fel för sent och därför förlorat rätten att åberopa felen ifråga, vilka enligt säljaren inte reklamerades förrän i maj 2016. 

Enligt köparens talan förvärvades lägenheten utan att hon fått kännedom om de fel som senare upptäcktes. Detta ska ha inneburit att hon betalat 151 885 kronor för mycket för lägenheten, en summa hon bör har rätt att få prisavdrag för.

Fallet togs upp av Nacka tingsrätt i början av 2018. Av bedömningen där framgår bland annat att köparen inte haft rätt att åberopa badrummet som felaktigt, med undantag för spotlighter och spygatt, då reklamationen inte anses ha skett inom skälig tid. Dock fick hon rätt till en prisnedsättning om 5 000 kronor för det som kunde undantas. 

När målet prövades i hovrätten blev bedömningen att köparen inte lyckats visa att det yrkade beloppet motsvarade kostnaden för att avhjälpa de fel som hon åberopat, och att hon därför inte ska få ut någon ersättning. Och perioden på ett och ett halvt år som det tagit köparen att reklamera samtliga fel i bostadsrätten, från datumet för tillträdet, bedömde hovrätten som för lång tid för att kunna anses som skälig vid reklamation. Den sammanlagda bedömningen innebar att tingsrättens dom ändrades på så sätt att köparens talan avslogs i sin helhet.

Hovrättens dom överklagades till Högsta domstolen, som i slutet av november meddelade prövningstillstånd för målet.

Om bostadsrättsföreningens ansvar
I hovrättens dom finns ett stycke som belyser frågan om föreningens ansvar, kopplat till säljarens påstående om att de elfel som åberopats skulle vara bostadsrättsföreningens ansvar. I stycket lyfts till exempel att frågan om var gränsen går mellan bostadsrättsföreningens och bostadsrättshavarens ansvar bestäms i bostadsrättslagen, i vilken det slås fast att ansvarsfrågan i fall som detta i stor utsträckning regleras i bostadsrättsföreningens stadgar.

Det finns också en hänvisning till femte stycket i föreningens stadgar, där det framgår att   bostadsrättshavaren ska ansvara för “säkringsskåp och därifrån utgående elledningar i lägenheten, brytare, eluttag och fasta armaturer”. Det innebär till exempel att halogenspotlighterna blir bostadsrättshavarens ansvar.  

Senaste nytt från BoPodden & BoVloggen