Borättköpare får rätt till skadestånd efter brf-konkurs – upplåtelsen olaglig
En kvinna som köpt bostadsrätt i en brf fick endast tillbaka en mindre del av vad hon betalat för lägenheten när föreningen gick i konkurs. Nu ger tingsrätten henne rätt till skadestånd då upplåtelsen av bostadsrätten bedöms ha skett i strid med bostadsrättslagen.
År 2010 förvärvade en nybildad brf en fastighet av ett bolag och köpeskillingen uppgick till över 35 miljoner kronor. Föreningen finansierade köpet genom att överta banklån som bolaget hade på runt 23 miljoner kronor och skrev under en revers på drygt 12,6 miljoner kronor. Reversen justerades ned med totalt närmare 8,8 miljoner kronor i samband med att föreningen tog över bolagets skulder till två andra bolag.
Återstående belopp sattes ned till noll kronor genom ett antal avtal mellan säljare och köpare. Den 14 juni året därpå försattes bolaget som sålt fastigheten i konkurs.
När fastighetsöverlåtelsen ägde rum företräddes föreningen av en man som hade flera olika uppdrag med kopplingar till båda sidor av affären. Förutom att han var en delgivningsbar person för bolaget som sålde fastigheten, skötte han dessutom bolagets bokföring via ett annat företag som var hans eget. Vidare satt han i bostadsrättsföreningens interimsstyrelse, vilket är en typ av tillfällig styrelse (byggstyrelse) som träder in vid bildandet av en brf med nya lägenheter.
Den nya bostadsrättsföreningen hade totalt nio lägenheter som var avsedda att upplåtas med bostadsrätt. Den 15 juni 2010 uppläts en av dessa till en kvinna. Mannen med de olika rollerna var den som skrev under upplåtelseavtalet å föreningens vägnar. Insatsen för bostadsrätten låg på 2 800 000 kronor och lägenheten skulle, enligt avtalet, vara slutbesiktigad den 18 juni.
I samband med undertecknandet av upplåtelseavtalet beviljades kvinnan medlemskap i föreningen. Sommaren 2012 valde hon dock att frånträda bostadsrätten genom uppsägning, och hösten samma år försattes föreningen i konkurs. Utsedd konkursförvaltare godkände uppsägningen och kvinnan fick 538 722 kronor för lägenheten.
Enligt konkursförvaltaren är för få sålda bostadsrätter den främsta anledningen till att föreningen hamnat på obestånd. En annan att föreningen varit beroende av extern finansiering.
Under första kvartalet i år prövades ett mål i Malmö tingsrätt där kvinnan yrkade på skadestånd från föreningen på 2 261 278 jämte ränta. I hennes utveckling av talan lyfts sådant som att upplåtelsen av bostadsrätten ska ha skett i strid med bostadsrättslagen, samt att den slutliga kostnaden för föreningens hus varken redovisats i den ekonomiska planen eller vid en föreningsstämma. Den ekonomiska plan från 2009 som finns registrerad hos Bolagsverket ska bara innehålla en beräknad slutlig kostnad för föreningens hus, alltså ingen egentlig slutlig kostnad.
I sin bedömning påpekar tingsrätten att den ekonomiska planen bör ses som ett av de mest centrala dokumenten vid bildandet av en brf. Vidare beskrivs syftet med en sådan plan vara att underlätta för intygsgivarna i bedömningen av en förenings ekonomiska stabilitet.
Vidare lyfts en del av bostadsrättslagen som innehåller en skrivelse om när det är förbjudet att upplåta bostadslägenheter med bostadsrätt:
“I 4 kap. 2 § angavs (före den 1 januari 2023) att innan den slutliga kostnaden för föreningens hus har redovisats i en registrerad ekonomisk plan eller på en föreningsstämma, är det inte tillåtet att upplåta bostadslägenheter med bostadsrätt utan tillstånd av Bolagsverket.”
Mannen som signerat upplåtelseavtal för föreningens räkning hördes också i rätten. I sin talan lutar han sig mot användandet av formuleringen ”slutlig anskaffningskostnad” i en tabell i den ekonomiska planen, att det därmed inte är en beräknad kostnad som avses.
Tingsrätten menar dock att rubriken ovanför tabellen; “Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv”, bör tolkas på så sätt att kostnaderna i tabellen är beräknade. Hur aktörer som varit involverade i den ekonomiska planen uppfattade innehållet i den då den upprättades, är också av betydelse. Till exempel ska intygsgivarna ha varit av uppfattningen att det handlat om en beräknad anskaffningskostnad och inte en slutlig.
Vidare anses det faktum att flera olika avtal tecknats mellan föreningen och bolaget, gällande uppgörelser om kostnader för lagfart och pantbrev, inte förenligt “med synsättet att det redan vid den ekonomiska planens upprättande, den 1 november 2009, var klart vad den slutliga kostnaden för föreningens hus skulle bli”.
Mot denna bakgrund drog domstolen slutsatsen att mannens signering av upplåtelseavtalet å föreningens vägnar, fått som följd att bostadslägenheten ifråga olovligen upplåtits med bostadsrätt. Agerandet bedöms som oaktsamt och som en straffbar handling, vilket ger kvinnan rätt till skadestånd.
Realisationsförlusten hon lidit ska uppgå till 2 261 278 kronor, men eftersom hon inte deklarerat förlusten sattes skadeståndet ned med 250 000 kronor.