Tingsrätten: Förhandsavtal för bostadsrätt ogiltigt – tillträdesdatum meddelades för sent

/assets/img/skarmavbild-2023-04-13-kl.-10.30.36.png
Utanför Solna tingsrätt. Foto: Carl Johan Erikson / Sveriges Domstolar
 

I en ny tingsrättsdom har ett förhandsavtal för en bostadsrätt förklarats ogiltigt enligt 36 § avtalslagen, bland annat då datum för tillträde inte preciserats i tid.

Sommaren 2016 tecknade en man och en kvinna förhandsavtal för en bostadsrätt i brf VIP-Logen i Solna utanför Stockholm. I och med det förband de sig att betala totalt 4 900 000 kronor för lägenheten, varav 100 000 kronor skulle erläggas i förskott. Utöver det behövde de betala en beräknad årsavgift på drygt 50 000, samt nära 20 000 kronor för tillval de gjort. Beräknad tid för upplåtelse var satt till sista kvartalet 2017 men ingen information om tillträdesdatum angavs, utan det meddelades senare.

Tiden för upplåtelsen försenades dock till de två första kvartalen 2018 och tillträdet sattes till första oktober samma år, varpå köparna meddelade föreningen att de ville säga upp förhandsavtalet. Detta accepterades dock inte av föreningen som krävde att ingånget avtal skulle fullgöras. Förskottet hade erlagts men inget upplåtelseavtal signerades för bostadsrätten och slutlikviden för den betalades aldrig in. Senare hävde bostadsrättsföreningen förhandsavtalet, sänkte det tidigare angivna priset för lägenheten och sålde objektet till en annan köpare.

Efter det ansåg föreningen sig ha rätt till ersättning för det brutna förhandsavtalet på grund av avtalsbrott och överlät fordran till Peab Bostad, som yrkade på skadestånd i Solna tingsrätt där målet nyligen prövades. I domskälen lyfts bland annat att ändringar gjorts i bostadsrättslagen för att stärka konsumentskyddet vid tecknande av förhandsavtal för nya bostäder, lagändringar som infördes i början av 2023. Bakgrunden till beslutet att ändra lagen ska ha varit att sådana avtal ofta innebär en stor privatekonomisk risk för konsumenten.

Av domskälen framgår också att uppdateringarna av lagen inte är tillämpliga på det aktuella förhandsavtalet, men att resonemang i förarbetena ändå anses relevanta vid bedömningen av avtalsvillkorens skälighet. Enligt förarbetena ska utgångspunkten vara att den som får en lägenhet upplåten med bostadsrätt omedelbart ska ha vissa rättigheter, som att få flytta in i bostaden. Dock poängteras att parterna ändå brukar komma överens om tillträde vid en senare tidpunkt. 

De nya bestämmelserna tar även upp frågan om konsumentskydd vid försenat tillträde. För de fall då “hindret” kan anses vara av väsentlig betydelse för bostadsrättshavaren ska han eller hon ha rätt att frånträda bostadsrätten.

Som en del av förändringen har en ny lagregel införts vilken innebär att det i upplåtelseavtal som inte ger bostadsrättsinnehavaren tillträde omedelbart, måste finnas ett preciserat datum för tillträde. I den tidigare versionen av bostadsrättslagens del om förhandsavtal anges inget formkrav eller bestämmelser avseende tillträde.   

Av litteratur kopplad till bostadsrättslagens förarbeten framgår att avsaknaden av regler rörande tillträde, inte ska ses som en möjlighet för en brf att överföra risker för förseningar på konsumenten genom ”mer eller mindre preliminära villkor”.

I domskälen belyses också andra mål där frågan om konsumenters rätt att frånträda förhandsavtal prövats, då med utgångspunkt i de tidigare bestämmelserna. Till exempel ett avgörande i Högsta domstolen där beslutet blev att ett förhandsavtal uppfyller formkraven om tidpunkten för upplåtelse anges som ett intervall om två kvartal.

Vidare konstaterar tingsrätten att förhandstecknare normalt sett har en konsumentliknande roll i relation till den brf avtalet ingås med, så även i det aktuella målet. Den typen av förhållande tas upp i 36 § avtalslagen som bedöms vara tillämplig för brf:er, trots att en förening utan näringsverksamhet inte ses som näringsidkare i formell mening.

Avsaknaden av uttryckliga krav gällande beräknad tid för tillträde i den tidigare lagstiftningen är att betrakta som en lucka i denna, vilken bostadsrättsföreningar kunnat dra nytta av vid nyproduktion, fortsätter tingsrätten. Och i det aktuella målet har något tydligt tillträdesdatum inte ens funnits med i upplåtelseavtalet för bostadsrätten, utan det meddelades istället nio månader efter sista dagen i intervallet för beräknad upplåtelsetid. Det innebär att föreningen, i och med detta, ensidigt kunna avgöra tiden för tillträde utan någon beräknad tidsram.

Tingsrätten kom fram till att en brf inte bör ges möjlighet att “använda tiden för tillträde som ett slags regulator när förseningar inträffar och därmed övervältra hela risken på de enskilda förhandstecknarna”. Slutsatsen blev att förhandsavtalet ifråga var oskäligt enligt avtalslagen. Därmed ska avtalet lämnas utan avseende på så sätt att förhandstecknarna varken kan anses skyldiga att ingå upplåtelseavtal, skyldiga till avtalsbrott eller till att betala föreningen skadestånd. Och Peab Bostads käromål i rätten ska därför lämnas utan bifall.

Bostadsrättsnytt har tidigare skrivit om ett liknande fall inom samma brf, men där blev föreningen vinnande part i målet. 

Senaste nytt från BoPodden & BoVloggen