Förlorar handpenning efter hävt borättsköp – trots illojal brf

/assets/img/skarmavbild-2023-03-02-kl.-12.41.16.png
Norra Tornen i Vasastan, Stockholm. Foto: Mostphotos
 

Ett par som hävt ett upplåtelseavtal för en bostadsrätt i Norra Tornen, Stockholm, förlorar erlagd handpenning då inget överskott vid omförsäljningen av lägenheten kunnat fastställas. Detta enligt beslut från Stockholms tingsrätt där det också konstateras att brf:en, tillika säljaren, agerat illojalt vid omförsäljningen.

UPPDATERAD MAR 14, 2023

I oktober 2017 ingicks ett upplåtelseavtal för en bostadsrätt mellan ett gift par och Brf Innovationen i Stockholm, vars lägenheter då var under uppbyggnad i Norra Tornens östra del. I avtalet stod paret som köpare och föreningen som säljare. Priset för lägenheten var 8 880 000 kronor, varav ett förskott om 888 000 kronor (handpenningen) erlades i samband med att avtalet ingicks. Resterande belopp skulle betalas i samband med tillträdet.

Senare visade det sig dock att paret inte skulle kunna betala slutlikviden och i överenskommelse med bostadsrättsföreningen togs ett avtal fram för hävning av köpet. I hävningsavtalet står det bland annat att bostadsrätten ska återgå till föreningen, som därefter ska upplåta lägenheten till en annan köpare.

Vidare framgår exempelvis att paret solidariskt ska ersätta föreningen för skada som kan uppkomma i samband med hävningen av upplåtelseavtalet. Skadeståndsskyldighet uppges vara begränsad till “vissa särskilt angivna skador”. För det fall att skadeståndsfordran understiger förskottets storlek ska återstoden återbetalas till paret.

Nästa part att skriva upplåtelseavtal för bostadsrätten var Oscar Properties Bostadsrätter AB, ett bolag som enligt sajten Bolagsfakta bland annat bedriver fastighetsförvaltning. Oscar Properties fick tillträda lägenheten utan att betala köpeskillingen, vilken även då uppgick till 8 880 000 kronor. Enligt avtalet skulle betalningen ha skett på tillträdesdagen, den sista december 2019. Efter årsskiftet, i februari 2020, sålde bolaget vidare lägenheten för 8 000 000 kronor. Inte heller denna gång erlades köpeskillingen.

I början av 2023 prövade Stockholms tingsrätt parets rätt till återbetalning av förskottet de erlagt för bostadsrätten. Domstolen bedömde att det i hävningsavtalet slås fast att föreningens slutliga skada inte kan bestämmas förrän en ny förvärvare betalat köpeskillingen. Vidare kom tingsrätten fram till att föreningen inte åtagit sig att återbetala något eventuellt förskott innan de fått betalt för bostadsrätten. I och med att så ännu inte har skett har det inte uppkommit något överskott som är förfallet till betalning. Det går i nuläget inte heller att slå fast om föreningen orsakats någon skada av hävningen.

Något annat som lyfts i domskälen är att det i hävningsavtalet inte föreskrivs någon “uttrycklig skyldighet” för bostadsrättsföreningen, att se till så att en ny förvärvare betalar in köpeskillingen innan tillträdet. Samtidigt konstaterar tingsrätten att detta närmast torde vara en självklarhet och därmed bedöms det vara en gemensam uppfattning hos parterna att det skulle gå till så.

Dock kom tingsrätten med en del synpunkter angående hur föreningen hanterat situationen med den uteblivna betalningen för bostadsrätten. Bolaget fick alltså tillträda lägenheten den sista december 2019 utan att betala köpeskillingen för den. Först den 24 september 2022 började föreningen vidta åtgärder för att få in pengarna, i form av ett kravbrev som skickades till bolaget.

Den lojalitetsplikt som kommer med avtal som detta innebär att “en part måste avhålla sig från att vidta handlingar som medför risk för att motparten drabbas av skada”. Speciellt om en part har “ett rättsligt, kunskapsmässigt eller ekonomiskt övertag”. För denna del ger tingsrätten följande kommentar:
“Härav följer att bostadsrättsföreningen inte efter bästa förmåga har verkat för att den i hävningsavtalet avsedda omförsäljningen av lägenheten utförts på det mellan parterna förutsatta sättet. Bostadsrättsföreningen har därmed åsidosatt den lojalitetsplikt som avtalet innefattade.”

Gällande Oscar Properies uteblivna inbetalning anses det inte vara visat att den hade betalats in om bolaget nekats tillträde innan köpeskillingen erlagts. Inte heller att ytterligare åtgärder från föreninges sida, i syfte att få betalt, skulle ha påverkat utfallet.

Sammanfattningsvis valde tingsrätten att avvisa käromålet ifråga, det vill säga parets yrkande i rätten om att få förskottet återbetalat.


Mer om Oscar Properties vidareförsäljning av bostadsrätten
En annan del av det prövade målet handlade specifikt om Oscar Properties försäljning av bostadsrätten. Till exempel påpekade paret att föreningens upplåtelseavtal med bolaget ingicks några veckor innan hävningsavtalet signerades och att det kunde vara grund för dubbelupplåtelse. Men det höll inte tingsrätten med om:

“Då kärandena inte har krävt att den till dem gjorda upplåtelsen ska gälla, medför inte den omständigheten att upplåtelsen till Oscar Properties ägde rum innan kärandena och bostadsrättsföreningen ingick hävningsavtalet att upplåtelsen till Oscar Properties är ogiltig.”

Paret lyfte också det faktum att Oscar Properties sålt vidare lägenheten för ett betydligt lägre pris än det ursprungliga. På grund av det ansåg de att bostadsrättsföreningen agerat i strid med en skrivelse i hävningsavtalet om försäljning till marknadsmässigt pris. Angående detta gjorde tingsrätten dock bedömningen att det var Oscar Properties som överlåtit bostadsrätten och inte föreningen. Därmed konstaterades att föreningen inte agerat i strid med hävningsavtalet på denna punkt.

Rörande ifrågasättandet av slutpriset som bolaget godtog så slog rätten fast att det var att betrakta som marknadsmässigt, med motiveringen att det inför försäljningen hållits öppna visningar, ett stort antal privatvisningar, samt att budet på 8 000 000 kronor översteg tidigare bud.


Tingsrättsdomen har överklagats till Svea hovrätt som nyligen valde att ge prövningstillstånd. 

Kort om Brf Innovationen
Bostadsrättsföreningen Innovationens hus, Norra Tornens östra torn, har idag 36 våningar med 182 lägenheter och fyra lokaler. Det är det högsta bostadshuset i Stockholm, enligt Oscar Properties hemsida, och blev klart för inflytt under 2018. Föreningens medlemmar uppges ha tillgång till sådant som biosalong, gym och gästlägenhet. Norra Tornen finns i Stockholmsstadsdelen Vasastan. 

Senaste nytt från BoPodden & BoVloggen