Brf måste upplåta 14 lägenheter – avtal begränsar inte antalet

En brf avsåg att i maj 2016 genomföra en bostadsrättsombildning i ett hus i Uppsala och tillträda fastigheten ifråga. För detta behövdes runt åtta miljoner kronor vilket löstes genom att låta en entreprenör köpa en av husets lokaler på runt 450 kvadratmeter, vilken tidigare använts som tandläkarpraktik.

Två avtal slöts mellan bostadsrättsföreningen och entreprenören där det framgår att lokalen får byggas om till bostadsrättslägenheter. I det första avtalet finns inget bestämt antal lägenheter angivet, medan det andra som upprättades innehåller en formulering om tio lägenheter.

Men när det var dags att utfärda upplåtelseavtal uppstod en tvist mellan parterna om hur många nya lägenheter avtalen egentligen tillät, en sak som senare kom att avgöras i domstol.

Av entreprenörens yrkande i rätten framgår att han under processen för att ta fram ritningar och ansökan om bygglov, haft löpande kontakt med föreningen. När ritningen var klar innehöll den 14 lägenheter, något som parterna då var överens om. Entreprenören har också framfört att det inte funnits någon begränsning för antal lägenheter. 

Enligt föreningens dåvarande ordförande fanns det från början en annan tilltänkt köpare av lokalen ifråga, vilken haft för avsikt att bygga tio lägenheter. Dock fanns det ingen begränsning i hur många lägenheter som fick byggas, utan i det avtal som togs fram då angavs cirka tio som antal. Den första tilltänkta köparen planerade också för “större lägenheter”.

Ombildningen gick igenom under 2016 och därefter fick föreningen en ny ordförande, varpå den avgående ordföranden fortsatte som styrelseledamot. I slutet av år 2017 var lägenheterna, enligt Lantmäteriet, att betrakta som slutligt uppmätta. Samma år ville entreprenören få upplåtelseavtal utfärdade för dessa, men fick då veta av den nya ordföranden att han endast hade tillåtelse att bygga tio lägenheter. 

De “riktiga” upplåtelseavtalen för lägenheterna togs fram i samband med uppmätningen av boyta. Och enligt den tidigare ordföranden började dennes efterträdare då att “sätta sig på tvären”, vilket ledde till att avtalen för de 14 lägenheterna inte blev signerade. Föreningens nya ordförande menade att entreprenören var tvungen att ersätta föreningen för 14 lägenheter innan några avtal kunde utfärdas och att det återstod mellan två och tre miljoner kronor att betala.

Våren 2021 togs fallet upp i Uppsala tingsrätt. Bland annat prövades om entreprenören (bolaget) skulle ha rätt att erhålla 14 upplåtelseavtal från bostadsrättsföreningen.

Föreningen gjorde exempelvis gällande att slutbesked för lägenheterna hade utfärdats på felaktiga grunder och att de därmed inte kunde ses som färdigställda. Tingsrätten konstaterade att det utfärdats ett slutbesked som vunnit laga kraft, ett beslut som tingsrätten inte kan ifrågasätta utan måste godta.

Utöver detta lyftes även det andra avtalets formulering om tio lägenheter. Slutsatsen blev att detta avtal endast upprättats i syfte att underlätta för bolaget att få banklån, eftersom banken ville ha en försäkran om att det skulle byggas minst ett visst antal lägenheter. Avtalet togs inte fram för att begränsa antalet lägenheter som fick byggas. Det första avtalet som parterna signerat bedömdes vara det som representerade parternas avsikt, bland annat eftersom det andra avtalet hänvisar till det första.

Vidare framhölls att 14 lägenheter omnämns i protokoll från extrastämmor i början av 2017.

Tingsrätten slog fast att det inte avtalats om en begränsning för antal lägenheter och att föreningen är skyldig att utfärda 14 upplåtelseavtal. Det framfördes också att denna del av domslutet skulle gälla utan hinder av laga kraft, i det fall att beslutet skulle överklagas. Detta med hänsyn till entreprenörens intresse av att “omedelbart erhålla upplåtelseavtalen och därigenom kunna sälja de aktuella lägenheterna som stått tomma i flera år till följd av den utdragna processen”.

Beslutet överklagades och prövades i Svea hovrätt som valde att gå på tingsrättens linje: “Eftersom bolaget har färdigställt fjorton bostadslägenheter som är att anse som slutligt uppmätta och då slutbesked har erhållits för samtliga lägenheter, ska antalet upplåtelseavtal som föreningen ska förpliktas utfärda uppgå till fjorton. Sammantaget ska tingsrättens dom inte ändras i denna del.” Hovrätten instämde även i tingsrättens bedömning om att delen om utfärdande av upplåtelseavtal skulle gälla utan hinder av laga kraft.

Även detta beslut överklagades och i år valde Högsta domstolen (HD) att inte meddela prövningstillstånd. Därmed står hovrättens avgörande fast.