Stockholm: Större utbud än 2017 men betydligt högre lägenhetspriser
Lägenhetsutbudet i Stockholms län under februari i år är det lägsta som noterats för månaden sedan 2017, ett år då även bostadsrättspriserna var betydligt lägre. Bostadsrättsnytt har tittat närmare på utvecklingen med hjälp av siffror från Hemnet och Svensk Mäklarstatistik.
Text: Linda Myrin
Statistik från bostadssajten Hemnet visar att det totala utbudet av lägenheter i Stockholms län under februari 2022 var lägre jämfört med samma period ifjol. Det har heller inte varit så litet under en februarimånad sedan år 2017, ett år som bostadssajten då beskrev som att det troligen skulle bli “ihågkommet som året då bostadsyran kom av sig”: Bostadspriserna hade stigit med 65 procent i fem år för att vända ned under 2017.
Samtidigt visar siffror från Svensk Mäklarstatistik att snittpriset för en bostadsrätt i länet var betydligt lägre i februari 2017 jämfört med samma månad i år. För lägenhetsutbudet i länet syns en ökning om 17 procent jämfört med noteringen för februari 2017, medan priset per kvadratmeter ökat med tolv procent under samma period.
Tittar man på utvecklingen i Stockholms kommun så syns ett liknande mönster, även om utbudet i februari 2019 var lägre än i år. Jämfört med februari 2017 så var utbudet under samma månad i år 14,5 procent större. Och snittpriset per kvadratmeter för en bostadsrätt i kommunen var i februari 13,7 procent högre än samma månad för fem år sedan.
För ettor i Stockholms län var utbudet 38 procent större i februari i år jämfört med samma månad 2017, och i Stockholms kommun syns en ökning med 30 procent.
(Mer om statistiken finns längre ned i texten.)
Så vad kan ha påverkat utvecklingen i februari 2017 respektive 2022? Enligt Hemnets analytiker Erik Holmberg finns det flera möjliga faktorer. När det gäller utbudet så är det inte bara antalet bostäder som spelar roll utan även trycket på marknaden.
– Under perioder då trycket på marknaden är högt, säljs bostäder snabbt och då hålls utbudet nere även om antalet publicerade bostäder kan vara högt eller normalt. Att utbudet är lägre i februari 2022 beror framför allt på en lång period av högt tryck på marknaden så att väldigt få bostäder ligger under längre tid, förklarar han för Bostadsrättsnytt.
Utbudet på Hemnet mäts i antal bostäder som finns tillgänglig på sajten under en given månad, oavsett hur länge objekten legat uppe. Dock ingår inte bostäder “flaggade” som nyproduktion utan endast befintliga objekt på den så kallade successionsmarknaden inkluderas i sammanställningen.
Hemnets analytiker Erik Holmberg. Foto: Oskar Barkenbom
Nyproducerade bostäder räknas dock in i det befintliga beståndet när de säljs vidare på successionsmarknaden, vilket i genomsnitt brukar vara några år senare. Men det finns en eftersläpning på grund av detta. Enligt Erik Holmberg brukar tillskottet av nya bostäder leda till att det befintliga beståndet ökar med runt en procent om året.
– Generellt kan man säga att antalet publicerade bostäder ökar något över tid, i takt med att det byggs bostäder som fyller på den totala stocken.
Dock toppade byggtakten omkring 2017-2018 vilket sannolikt lett till ett ovanligt högt tillflöde av nyproducerade bostäder.
– Som nu då, några år senare säljs på successionsmarknaden. Det var ju en tydlig byggpuckel under den perioden som alltså efter några år blir successionsbostäder, säger Erik Holmberg.
Åter till prisutvecklingen på lägenheter. Efter att priserna vände ned under 2017 följde ett år av stabilisering på bostadsmarknaden, som året därpå övergick till återhämtning. Utvecklingen beskrivs i Hemnets årskrönika för 2019.
Därefter kom 2020 då pandemin bröt ut och i mars samma år var utbudet av bostadsrätter på Hemnet uppe på den högsta nivån som noterats under en marsmånad dittills, samtidigt som prisförväntningarna gick ned. Under våren sjönk priserna på bostadsrätter, speciellt i Stockholm. Men i maj avbröts nedgången och priserna började återhämta sig. Detta enligt tidigare pressmeddelanden från bostadssajten. Därefter har priserna på lägenheter fortsatt uppåt på bred front, bortsett från en mindre dipp i december ifjol.
Gällande sambandet mellan utbudet och prisutvecklingen så är det inte alltid tydligt på bostadsmarknaden.
– Det beror delvis på att många som säljer en bostad också är köpare i ungefär samma period. Under pandemin har det blivit tydligt när fler velat flytta, vilket dragit upp antalet publicerade (och därmed utbudet) men också priserna då efterfrågan ökat, säger Erik Holmberg till Bostadsrättsnytt.
Under 2017-2018 var det däremot tydligt att ett högre utbud i Stockholm ledde till lägre priser.
– Hösten 2017 ökade utbudet kraftigt samtidigt som amorteringskravet från 2016 hade gjort att det blev svårare att efterfråga. Detta tillsammans med ett kraftigt inflöde av nyproduktionen bidrog sannolikt till den prisnedgången, fortsätter Erik Holmberg.
Han tillägger också att rekordmånga, inför skärpningen av amorteringskravet, både publicerade och sålde objekt i början av 2018. Detta i syfte att slippa omfattas av ändringen. Aktiviteten sjönk sedan tydligt i mars när det skärpta kravet väl var på plats.
Läget på bostadsmarknaden i februari 2022 kommer sig nog främst av en uppvärdering av hemmet under pandemin, tror Erik Holmberg. Bland annat på grund av att många arbetat hemifrån. På senare år har utbudet varit större i februari än det var under 2017, men efterfrågan har ökat än mer.
Utbud och lägenhetspriser i februari 2022 jämfört med 2017
Snittpriset för en bostadsrätt i Stockholms län var betydligt lägre i februari 2017 jämfört med samma månad i år. För februari 2017 blev noteringen 60 039 kronor per kvadratmeter och utbudet i länet uppgick till 5 775 lägenheter. Förra månaden noterades snittpriset 68 523 kronor per kvadratmeter medan utbudet låg på 6 981. För utbudet i länet syns en ökning om 17 procent jämfört med noteringen för februari 2017, samtidigt som priset per kvadratmeter ökat med tolv procent under samma period.
Tittar man på utvecklingen i Stockholms kommun så syns ett liknande mönster, även om utbudet i februari 2019 var lägre än i år. När det kommer till det totala utbudet i februari 2017 så landade noteringen på 3 088 och under februari i år fanns det 3 613 lägenheter till salu på Hemnet, vilket motsvarar en ökning om 14,5 procent.
Snittpriset per kvadratmeter för en bostadsrätt i kommunen låg i februari 2017 på 74 532 kronor för att samma månad i år landa på 86 373. Det innebär att kvadratmeterpriset i februari 2022 är 13,7 procent högre än samma månad för fem år sedan.
Utbudet av ettor i Stockholms län var 38 procent större i februari 2022 jämfört med samma månad 2017, och i Stockholms kommun var utbudet 30 procent större i år. Det innevarande årets notering för länet landade på 1 452 lägenheter, medan noteringen år 2017 blev 901. För lägenhetsutbudet i Stockholms kommun blev årets februarinotering 726 jämfört med 503 år 2017.
Not: Våren 2021 förändrade Hemnet sitt sätt att redovisa bostadstyper. Sedan dess redovisas “lägenheter” istället för, som tidigare, “bostadsrätter”. Ändringen kan medföra att tidigare statistik skiljer sig något från hur statistiken ser ut idag.