Skatteverket kommenterar HFD-dom om bostadsrätter som värdepapper

Under år 2014 köpte och sålde ett aktiebolag i Gustavsberg utanför Stockholm sju bostadsrätter i en så kallad oäkta bostadsrättsförening, vilka uteslutande utgjordes av lokaler. Utöver det förvärvade bolaget åtta bostadsrätter år 2009, varav fyra har sålts och de resterande fyra hyrs ut. Enligt bolagsordningen ska aktiebolaget handla med fastigheter och bedriva “därmed förenlig verksamhet”.

Vinsten från försäljningarna 2014 uppgick till runt 5 800 000 kronor. Den redovisades som en ej skattepliktig intäkt i inkomstdeklarationen, med hänvisning till att bostadsrätterna var värdepapper, tillika andelar i ett fastighetsförvaltande företag.

Efter att myndigheten Skatteverket fått ta del av bolagets inkomstdeklaration för år 2014, beslutades att avdraget inte skulle medges. Utöver det tog myndigheten ut ett skattetillägg. Bolaget valde då att överklaga beslutet till Förvaltningsrätten i Stockholm och yrkade att det “i sin helhet skulle undanröjas”. Detta då bostadsrätterna var näringsbetingade andelar och vinsten från försäljningarna av dessa därför skulle vara skattefri.

I förvaltningsrätten avslogs begäran och fallet togs senare upp av Kammarrätten i Stockholm, som instämde i den tidigare bedömningen och överklagan avslogs på nytt.   

Slutligen togs fallet upp i Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) som meddelade sin dom i höstas. Under rubriken “Skälen för avgörandet” i domen beskrivs frågan i målet ha varit om bostadsrätter som avyttras av ett bolag ska bedömas som kapitaltillgångar eller lagertillgångar. Vad som ska avgöra en sådan klassificeringen uppges vara om tillgångarna ifråga ingår i en yrkesmässigt bedriven handel, om syftet med innehavet varit att tillgångarna skulle omsättas eller inte.   

För bedömningen om en bostadsrätt kan utgöra en lagertillgång eller inte, hänvisar HFD till den praxis som finns för fastigheter. Till exempel beskrivs vissa omständigheter som betydande; antalet omsatta bostadsrätter, innehavstid, varaktighet och regelbundenhet i handeln. 

I skälen för avgörandet står också att bolaget vid flera av försäljningstillfällena under 2014 sålt bostadsrätter innan de upplåtits, eller att köparna behövt betala en bokningsavgift innan dess. 

Vidare står att läsa att det utan tvekan är nyttjanderätten som står i fokus när en brf upplåter en lägenhet, både för föreningen och för medlemmen som lägenheten upplåts till. Nyttjanderätten väger även tyngre än andelsrätten när värdet på en bostadsrätt bestäms. Därav bedöms en bostadsrätt i första hand vara en nyttjanderätt och bör beskattas som en sådan och “inte som ett värdepapper”. 

Sammantaget bedömde HFD att bolaget har bedrivit yrkesmässig handel med bostadsrätter och att dessa därmed har utgjort lagertillgångar. Och bolagets överklagande avslogs en tredje gång. 

Rättsfallskommentar från Skatteverket 

Nyligen publicerade Skatteverket en rättsfallskommentar till domen från HFD. Där fastslås att det ur beskattningssynpunkt inte hade spelat någon roll om bostadsrätterna som såldes 2014 hade ingått i ett privatbostadsföretag istället för en oäkta brf. Detta då andelar i ett privatbostadsföretag, enligt inkomstskattelagen, inte kan vara näringsbetingade. Och därför har föreningens status inte påverkat hur utgången i målet blev, menar Skatteverket. 

I och med HFD:s dom anser myndigheten det vara klargjort hur handel med andelar i bostadsrättsföreningar, i fall som detta, ska bedömas. 
"Genom avgörandet får Högsta förvaltningsdomstolen anses ha klargjort hur bedömningen av om handel med andelar i bostadsrättsföreningar, innebärande att andelarna utgör lagertillgångar, ska göras".

Skatteverket bedömer det också som klargjort att den praxis som finns för handel med fastigheter även kan vara relevant för fall som detta. 
“Av domen följer att en jämförelse kan göras med den praxis som finns beträffande handel med fastigheter samt att omständigheter som ska beaktas vid bedömningen är till exempel antalet omsatta bostadsrätter, innehavstid, varaktighet och regelbundenhet i handeln.”