Högsta domstolen (HD) har fastslagit att en bostadsrättsförening i Stockholm som inte åtgärdat fel i en ny bostadsrätt trots reklamation, måste betala ersättning till köparen innan bristerna åtgärdats.
År 2017 tillträdde en man en nyproducerad bostadsrätt han förvärvat i Saltsjö-Boo, Stockholm, och upptäckte i samband med detta flera fel i bostaden. Bland annat bristfälligt utförda fönster, en missfärgad spånskiva på balkongen, skador på ytterdörren och att ett städskåp saknades. Trots att han reklamerade felen till bostadsrättsföreningen vidtogs inga åtgärder. Köparen krävde därför ersättning av föreningen för att själv kunna åtgärda bristerna.
Frågan hamnade slutligen i domstol. Både tingsrätt och hovrätt gav honom rätt till ersättning men gjorde lite olika bedömningar.
I Svea hovrätt fick köparen rätt till 44 750 kronor i ersättning för avsaknad av golvvärme och skarvar i taket, i enlighet med Nacka tingsrätts dom, samt därutöver rätt till ytterligare 374 500 kronor i ersättning för “avvikelser beträffande fönstren i lägenheten, fönstren mot balkongen, spånskivan på balkongen, eluttaget på balkongen, ytterdörren och städskåpet/högskåpet.”
Hovrättsdomen överklagades och därefter prövades frågan om köparens rätt till ersättning för framtida kostnader i Högsta domstolen (HD). Domstolen fastslog att enligt 7 kap. 2 § bostadsrättslagen och allmänna kontraktsrättsliga principer, kan en köpare kräva ersättning innan han själv haft någon faktisk utgift – under förutsättning att kostnaden är försvarlig och föreningen haft rimlig tid att avhjälpa felet.Det innebär att en brf som underlåter att rätta till fel (avvikelser från avtalat skick), blir ansvarig för de kostnader köparen förväntas ha för att själv åtgärda bristerna. Eftersom föreningen i detta fall inte fullgjort sitt ansvar, fastställde Högsta domstolen hovrättens dom.
Av HD:s domskäl framgår att rätten till påföljd för fel ska bedömas enligt 7 kap. 2 §, även när det gäller avvikelser från avtalat skick. Lagtexten uppges vara skriven så att “en förfördelad kontraktspart inte bara har rätt till ersättning för avhjälpandekostnad som den parten har haft utan även för försvarlig kostnad som parten kommer att ha för att avhjälpa felet”.
Enligt HD:s tolkning av lagtexten innebär principen att en förfördelad kontraktspart inte först själv behöver stå för “kostnaden för avhjälpandet utan kan kräva in ersättning och sedan använda denna för att låta avhjälpa felet”.
